La presse a titré sur la fin du LMNP. En vrai, le statut reste debout. Voici ce que la réforme LMNP 2026 change concrètement pour un propriétaire comme moi, avec ses deux meublés.
- Le statut : le LMNP n’est pas supprimé en 2026, ni le régime réel, ni l’amortissement.
- Changement n°1 : depuis la loi de finances 2025, les amortissements du bâti sont réintégrés dans la plus-value à la revente.
- Changement n°2 : la loi Le Meur abaisse le micro-BIC du meublé de tourisme non classé à 15 000 euros de recettes et 30 pour cent d’abattement.
- Le mobilier : il reste exclu du calcul de la plus-value, seul le bâti est concerné.
- Longue durée : la location meublée à l’année ne bouge quasiment pas, plafond micro-BIC relevé à 83 600 euros.
- Le vrai réflexe : raisonner sur toute la durée de détention, pas vendre dans la panique.
- Rappel : je ne suis pas fiscaliste, faites valider votre cas par un comptable.
En janvier, un ami m’a envoyé un article de presse avec un titre en gros : la fin du LMNP. Il possède un studio meublé, comme moi, et il m’a écrit un message paniqué à minuit. J’ai deux locations meublées au régime réel, alors forcément, j’ai lu l’article deux fois. Puis j’ai ouvert les textes officiels. Et j’ai compris que le titre racontait à moitié n’importe quoi.
Les changements de la réforme LMNP 2026 existent, mais ils sont plus ciblés que ce qu’on lit partout. Certains me concernent, d’autres pas du tout. Voici ce qui change vraiment, sans le sensationnalisme. Je ne suis pas fiscaliste, juste un propriétaire qui préfère lire la loi plutôt que les titres racoleurs.
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Non, le LMNP n’a pas disparu en 2026
Commençons par éteindre l’incendie. Le statut de loueur en meublé non professionnel existe toujours en 2026. La loi de finances votée pour cette année ne touche ni au régime réel, ni à l’amortissement, ni au micro-BIC. Un investisseur qui loue en meublé continue de déduire ses charges et de payer très peu d’impôt sur ses loyers.
D’où vient la panique, alors ? De deux réformes bien réelles, mais mal résumées. La première vient de la loi de finances 2025 et concerne la revente. La seconde, la loi Le Meur, vise le meublé de tourisme, pas la location classique. En les mélangeant, certains articles ont fabriqué un scénario catastrophe qui ne colle à presque aucune situation réelle. Sur les forums immobiliers, un propriétaire résume bien l’ambiance : il se dit concerné mais ne trouve pas de réponse claire sur qui calcule quoi. Beaucoup de bruit, peu de tri. Alors trions ce que la réforme LMNP 2026 change vraiment.
Changement n°1 : vos amortissements reviennent vous chercher à la revente
Voilà le vrai gros morceau, celui qui touche tout le monde, tourisme comme longue durée. Jusqu’à début 2025, l’amortissement du LMNP au réel était un quasi cadeau : vous déduisiez chaque année une part de la valeur du bien sans sortir un euro, et à la revente, ces amortissements ne comptaient pas dans la plus-value. Vous ne les rendiez jamais.
L’article 84 de la loi de finances 2025 a fermé cette porte. Depuis, pour toute vente réalisée à partir du 15 février 2025, les amortissements du bâti déjà déduits viennent réduire la valeur d’achat retenue pour calculer la plus-value. Résultat : la plus-value imposable grimpe, et l’impôt de cession avec. Détail qui a surpris beaucoup de monde, la règle s’applique même aux amortissements pratiqués avant 2025.
Prenons un cas simple, du genre de ceux qu’on croise sur les forums. Vous achetez un appartement 200 000 euros, vous amortissez 50 000 euros de bâti sur dix ans, puis vous revendez 250 000 euros. Avant la réforme, la plus-value se calculait sur 250 000 moins 200 000, soit 50 000 euros. Depuis 2025, on retire vos 50 000 euros d’amortissements de la valeur d’achat : la base devient 250 000 moins 150 000, soit 100 000 euros imposables. La note double presque.
Une bonne nouvelle : l’amortissement du mobilier reste exclu de ce rattrapage, seul le bâti est concerné. Et plus vous gardez le bien longtemps, plus les abattements pour durée de détention effacent une partie de cette plus-value, jusqu’à l’exonération d’impôt au bout de 22 ans.
Changement n°2 : la loi Le Meur serre la vis sur le meublé de tourisme
Le second changement ne concerne qu’une partie des bailleurs : ceux qui font de la courte durée, type Airbnb. La loi Le Meur, de son vrai nom loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024, a durci la fiscalité des meublés de tourisme. Si vous louez à l’année, vous pouvez sauter ce paragraphe l’esprit tranquille.
Le coup de rabot vise surtout le meublé de tourisme non classé. Avant, il profitait d’un plafond micro-BIC de 77 700 euros et d’un abattement de 50 pour cent. Depuis, le plafond tombe à 15 000 euros de recettes, et l’abattement à 30 pour cent. Franchissez ce seuil, et vous basculez d’office au régime réel. Pour un logement classé meublé de tourisme, on reste à 77 700 euros et 50 pour cent : le classement redevient un vrai avantage.
Un propriétaire d’Airbnb non classé qui encaissait 20 000 euros de loyers dépasse désormais le plafond et bascule au réel. Ce n’est pas dramatique, le réel est souvent plus avantageux avec un crédit, mais ceux qui aimaient la simplicité du forfait sont pris de court.
Location meublée longue durée : ce qui ne bouge presque pas
Voilà la partie que personne ne met en avant, parce qu’elle ne fait pas peur. Si vous louez en meublé à l’année, comme moi avec mes deux biens, la réforme LMNP 2026 vous laisse tranquille sur votre fiscalité annuelle. Le bail classique, le bail mobilité et le logement étudiant ne sont pas visés par la loi Le Meur.
Mieux, le plafond du micro-BIC pour la location meublée longue durée a même été relevé, passant de 77 700 à 83 600 euros de recettes, avec un abattement maintenu à 50 pour cent. Au régime réel, rien ne change non plus dans le calcul annuel : charges déductibles, amortissement, tout fonctionne comme avant.
Le seul point commun avec les autres, c’est la revente et la réintégration des amortissements. Tant que vous gardez le bien et que vous louez à l’année, votre déclaration 2026 ressemble à celle de 2024. Reste un chantier de fond, le DPE : les passoires classées G puis F sortent progressivement du marché locatif. Ce n’est pas propre au LMNP, mais un meublé mal isolé finira par poser problème. Sur mes biens, l’un passera par la case travaux dans les deux ans.
Concrètement, êtes-vous concerné ?
Assez de théorie. Voici le tableau que j’aurais aimé trouver le soir où mon ami paniquait. Il résume, ligne par ligne, ce qui existait avant et ce qui s’applique depuis la réforme. Repérez votre situation, et vous saurez à quoi vous en tenir.
| Situation | Avant la réforme | Depuis 2025-2026 |
|---|---|---|
| Amortissements à la revente | Ignorés dans la plus-value | Bâti réintégré, plus-value plus élevée |
| Mobilier à la revente | Hors plus-value | Toujours hors plus-value |
| Meublé de tourisme non classé | 77 700 euros / 50 pour cent | 15 000 euros / 30 pour cent |
| Meublé de tourisme classé | 77 700 euros / 50 pour cent | 77 700 euros / 50 pour cent |
| Meublé longue durée au micro-BIC | 77 700 euros / 50 pour cent | 83 600 euros / 50 pour cent |
| Location meublée à l’année au réel | Amortissement et charges déductibles | Inchangé sur le calcul annuel |
Ce tableau, je l’ai renvoyé à mon ami. En trente secondes, il a compris qu’avec sa location meublée à l’année, il n’avait rien à changer dans sa déclaration, sa seule vigilance portant sur le jour de la revente. Il a beaucoup mieux dormi ensuite.
Ce que j’ai fait, moi, avec mes deux LMNP
Concrètement, sur mes deux locations meublées à l’année, la réforme LMNP 2026 ne me force à rien changer cette année. Je continue au régime réel, j’amortis, je déclare comme avant. Mon impôt annuel sur les loyers reste proche de zéro, exactement comme les années précédentes. De ce côté, aucune alerte.
Là où j’ai revu ma copie, c’est sur ma stratégie de long terme. J’avais l’idée de revendre un des deux biens d’ici cinq ou six ans. Avec la réintégration des amortissements, j’ai refait mes calculs : la plus-value imposable serait nettement plus lourde que prévu. Je penche désormais pour garder ce bien plus longtemps, le temps que les abattements pour durée fassent leur travail.
Mon dernier réflexe, et c’est le plus important : je n’ai pas décidé seul. J’ai envoyé mes chiffres à mon comptable, qui a validé le calcul et corrigé un détail sur la part du terrain. Sur un sujet qui touche à des milliers d’euros, le coup de fil au professionnel vaut son prix. Je le répète : je ne suis pas fiscaliste, et sur ces montants, l’à-peu-près coûte cher.
Questions fréquentes sur le LMNP en 2026
Les vraies questions que se posent les bailleurs face aux réformes de cette année
Non. La loi de finances 2026 ne supprime pas le statut de loueur en meublé non professionnel. Le régime réel, l’amortissement et le micro-BIC restent en place. Deux points ont changé : la réintégration des amortissements du bâti à la revente depuis 2025, et le durcissement du meublé de tourisme non classé. Parler de fin du LMNP est très exagéré.
Oui, depuis l’article 84 de la loi de finances 2025. Pour toute vente à partir du 15 février 2025, les amortissements du bâti réduisent la valeur d’achat retenue, ce qui augmente la plus-value imposable. La règle vise même les amortissements pratiqués avant 2025. L’amortissement du mobilier, lui, reste exclu du calcul.
Cela dépend du meublé. Tourisme non classé : seuil abaissé à 15 000 euros et abattement de 30 pour cent. Tourisme classé : 77 700 euros et 50 pour cent. Location à l’année : plafond relevé à 83 600 euros et 50 pour cent. Au-delà du seuil, le régime réel devient automatique.
Très peu. La location meublée à l’année, le bail mobilité et le logement étudiant échappent au durcissement de la loi Le Meur, réservé au meublé de tourisme. Le régime réel avec amortissement reste identique. Seule la réintégration des amortissements à la revente s’applique à tous, longue durée comprise.
Il n’y a plus de fenêtre à saisir : la réintégration des amortissements s’applique déjà depuis février 2025. Le bon réflexe est de raisonner sur la durée de détention, car les abattements pour durée réduisent l’impôt de plus-value. Faites chiffrer votre cas par un comptable avant toute décision.
