L’amortissement, c’est le mécanisme qui me fait payer zéro impôt sur mes deux LMNP au réel. On déduit chaque année une part de la valeur du bien et du mobilier, sans sortir d’argent.
- Le principe : une charge comptable non décaissée qui efface votre bénéfice imposable, réservée au régime réel.
- Le bâti : valeur du logement hors terrain, amorti par composants sur 25 à 80 ans, soit 2 à 3 pour cent par an.
- Le mobilier : amorti sur 5 à 10 ans, en pratique souvent 7 ans, sur inventaire chiffré.
- Le terrain : jamais amortissable, on le sort de la base, en général 15 à 20 pour cent de la valeur.
- Le piège : passer 10 000 euros de meubles en charge d’un coup parce que chacun coûte moins de 600 euros vous expose à un redressement.
- La sortie : depuis la loi de finances 2025, les amortissements du bâti sont réintégrés dans la plus-value à la revente.
- Rappel : je ne suis pas fiscaliste, faites valider votre cas par un comptable.
La première année où mon comptable m’a annoncé que je devais zéro euro d’impôt sur les loyers de mon premier meublé, j’ai relu le mail deux fois. Le studio rapportait pourtant du positif chaque mois. J’ai cru à une erreur. Il n’y en avait pas. Le responsable de ce petit miracle porte un nom un peu barbare : l’amortissement.
C’est le mécanisme central du régime réel, celui que personne ne vous explique vraiment quand vous débutez. On lit partout que le réel « permet de déduire l’amortissement », sans jamais dire ce que ça signifie. Voici comment je le comprends aujourd’hui, après cinq ans avec mes deux LMNP au réel. Je ne suis pas fiscaliste, juste un propriétaire qui a fini par piger le truc.
Entrez la valeur de votre bien, la part du mobilier, celle du terrain et votre loyer mensuel. Le simulateur estime votre amortissement annuel et montre quelle part de votre loyer imposable il efface. Base bâti à 2,5 pour cent par an, mobilier sur 7 ans.
Amortissement du bâti : 3 825 euros par an
Amortissement du mobilier : 2 857 euros par an
Amortissement annuel total : 6 682 euros par an
Verdict : cet amortissement efface environ 80 pour cent de votre loyer imposable
L’amortissement, c’est quoi au juste ?
Imaginez que votre appartement s’use un peu chaque année. Le carrelage vieillit, la chaudière fatigue. Le fisc admet cette usure et vous laisse la déduire de vos loyers. C’est ça, l’amortissement : la reconnaissance comptable de la perte de valeur de votre bien.
Le point qui change tout, c’est que cette charge ne vous coûte rien. Contrairement à la taxe foncière ou aux intérêts d’emprunt, l’amortissement est une écriture, pas un décaissement. Et pourtant, il réduit votre bénéfice imposable exactement comme une vraie dépense. Voilà le tour de passe-passe légal qui fait tout l’intérêt du réel.
Une précision qui coince souvent : l’amortissement LMNP n’existe qu’au régime réel. Au micro-BIC, vous avez juste un abattement forfaitaire de 50 pour cent. C’est même la raison numéro un de basculer au réel quand on a un crédit.
Ce que vous pouvez amortir, et ce que vous ne pouvez pas
Trois grandes catégories entrent dans la danse : le bâti, le mobilier, les travaux. Chacune a ses règles, et il y a un grand exclu à connaître.
Le bâti, c’est la valeur du logement lui-même : murs, structure, toiture, installations. On retire d’abord la part du terrain, car un terrain ne s’use pas, il ne s’amortit donc jamais. Cette part pèse en général 15 à 20 pour cent de la valeur, parfois plus en zone tendue. Ce qui reste, le bâti pur, est la grosse masse à amortir sur le long terme.
Le mobilier, c’est tout ce qui rend le logement meublé : lit, canapé, table, électroménager, literie. Un LMNP sans meubles n’est pas un LMNP, donc cette part compte. Elle s’amortit bien plus vite que le bâti, sur inventaire chiffré, facture par facture. Les travaux, enfin, s’amortissent dès qu’ils améliorent le bien, une cuisine neuve par exemple, alors qu’un simple rafraîchissement passe en charge.
Sur combien d’années amortir : la méthode par composants
Là où beaucoup se trompent, c’est en croyant qu’on amortit tout sur une seule durée. Faux. Un bien ne s’use pas d’un bloc : la toiture tient plus longtemps que la peinture. La bonne méthode, celle que tout comptable applique, découpe le bien par composants, chacun avec sa durée.
Voici les durées couramment retenues, admises par l’administration.
| Composant | Durée d’amortissement | Taux annuel |
|---|---|---|
| Gros oeuvre (murs, structure) | 50 à 80 ans | 1,25 à 2 pour cent |
| Toiture, étanchéité | 20 à 35 ans | 2,85 à 5 pour cent |
| Installation électrique, plomberie | 25 à 30 ans | 3,33 à 4 pour cent |
| Aménagements intérieurs | 12 à 15 ans | 6,67 à 8,33 pour cent |
| Mobilier, électroménager | 5 à 10 ans | 10 à 20 pour cent |
Une fois tout additionné, le bâti tourne autour de 2 à 3 pour cent par an. Sur un bien à 180 000 euros hors terrain, ça fait déjà plusieurs milliers d’euros de charge fictive chaque année. Ajoutez le mobilier, qui court vite sur 7 ans, et vous obtenez le montant qui efface vos loyers.
Le piège des meubles passés en charge d’un coup
Voilà l’erreur que j’ai vu passer sur un forum d’investisseurs, et qui a valu un redressement à celui qui l’a tentée. Le raisonnement paraît malin : un meuble sous 600 euros peut être passé directement en charge, sans amortissement. Donc, se dit le petit malin, je fractionne mes 10 000 euros de mobilier en petites factures sous 600 euros, je passe tout en charge la première année, et je creuse un beau déficit.
Mauvaise idée. Un lit à 400 euros, une table à 300 euros passent bien en charge, c’est vrai. Mais gonfler artificiellement ce poste pour tout déduire d’un coup ne tient pas face à un contrôle. L’administration regarde la cohérence : un ameublement complet est un investissement, il s’amortit. Sur le forum universimmo, plusieurs bailleurs ont raconté la même mésaventure : contrôle, réintégration, majoration.
Le vrai piège, plus vicieux, concerne les meubles achetés avant le début de votre activité de loueur : les factures antérieures à votre inscription risquent d’être perdues fiscalement. J’ai retenu la leçon. Je date mes achats après le lancement, je garde chaque facture, et je laisse mon comptable trancher.
L’amortissement se perd-il ? Le report illimité
Une inquiétude revient souvent : et si mon amortissement dépasse mes loyers, je perds la différence ? Non, et c’est l’un des plus beaux atouts du régime. En LMNP, l’amortissement ne peut jamais créer de déficit. Il ramène votre résultat imposable à zéro, pas en dessous.
Que devient la part non utilisée ? Elle est mise de côté, on parle d’amortissement reporté. Cette réserve se reporte sur les années suivantes, sans limite de durée. Un déficit foncier se perd au bout de dix ans ; l’amortissement LMNP, lui, patiente indéfiniment. C’est ce matelas qui explique pourquoi tant de bailleurs au réel affichent zéro impôt pendant huit, dix, parfois douze ans. Sur mes deux biens, il me couvre encore aujourd’hui.
La revente : le rattrapage de la loi de finances 2025
Je ne vais pas vous vendre du rêve, il y a une contrepartie récente. Longtemps, l’amortissement du LMNP au réel a été un quasi cadeau de bout en bout : vous déduisiez pendant la location, et à la revente, ces amortissements ne comptaient pas dans la plus-value. Vous ne les rendiez jamais.
La loi de finances 2025 a fermé cette porte. Désormais, les amortissements du bâti déduits sont réintégrés dans la base de la plus-value à la revente, ce qui gonfle l’impôt de cession. Bonne nouvelle : l’amortissement du mobilier reste exclu de ce rattrapage. Vous gagnez pendant que vous louez, une partie se reprend le jour de la vente.
Est-ce que ça tue l’intérêt de l’amortissement LMNP ? Non, loin de là. Ça oblige juste à raisonner sur toute la durée de détention et à anticiper la sortie dès l’achat. Plus vous gardez longtemps, plus les abattements pour durée de détention adoucissent la note. Je le redis, je ne suis pas fiscaliste : validez votre projet de revente avec un comptable avant de signer.
Questions fréquentes sur l’amortissement LMNP
Les vraies questions que se posent les bailleurs qui découvrent le régime réel
L’amortissement traduit l’usure comptable de votre bien. Chaque année, vous déduisez une fraction de la valeur du logement, hors terrain, et de votre mobilier, comme une charge. Mais vous ne sortez pas un centime : c’est une écriture, pas une dépense. Cette charge fictive efface votre bénéfice imposable et ramène souvent vos loyers à zéro impôt pendant des années. Elle n’existe qu’au régime réel.
Vous amortissez trois choses. Le bâti, soit la valeur du logement une fois retirée la part du terrain, jamais amortissable. Le mobilier : lit, canapé, électroménager. Les travaux enfin, dès qu’ils améliorent le bien. Un meuble sous 600 euros passe directement en charge, sans être amorti.
Pas sur une durée unique. La méthode par composants découpe le bien selon la durée de vie de chaque partie : gros oeuvre sur 50 à 80 ans, toiture sur 20 à 35 ans, aménagements sur 12 à 15 ans. Le bâti tourne autour de 2 à 3 pour cent par an, le mobilier beaucoup plus vite, sur 5 à 10 ans, souvent 7 ans.
Non. En LMNP, l’amortissement ne peut jamais créer de déficit : il ramène votre résultat à zéro, pas en dessous. La part que vous n’avez pas pu utiliser une année est reportée sur les suivantes, sans limite de durée. C’est une réserve fiscale qui vous protège tant que vos loyers restent positifs.
Depuis la loi de finances 2025, oui en partie. Avant, les amortissements déduits ne comptaient pas dans le calcul de la plus-value. Désormais, ceux du bâti sont réintégrés dans la base de la plus-value à la vente, ce qui augmente l’impôt de cession. L’amortissement du mobilier reste, lui, exclu de ce calcul.
