🚨 Votre notaire vous réclame un certificat article 20 II pour finaliser votre vente en copropriété ?
Ce document obligatoire depuis la loi ALUR peut bloquer votre transaction s’il n’est pas fourni dans les délais. Bonne nouvelle : vous êtes au bon endroit pour comprendre rapidement comment l’obtenir et télécharger des modèles gratuits conformes à la loi.
Dans ce guide express :
- Modèles gratuits PDF et Word à télécharger immédiatement
- Les 5 étapes pour obtenir votre certificat rapidement
- Qui le délivre et dans quels délais (spoiler : c’est gratuit !)
- Différences avec le certificat 20 I et l’état daté
⚡ L'essentiel en 30 secondes
- Définition : Document attestant que l'acquéreur n'est pas déjà copropriétaire débiteur dans l'immeuble
- Qui délivre : Le syndic de copropriété sur demande du notaire
- Délai : Maximum 1 mois de validité, à fournir avant l'acte authentique
- Obligatoire : Oui, pour toute vente de lot en copropriété depuis la loi ALUR
- Gratuit : Fait partie des honoraires de gestion courante du syndic
Le certificat article 20 II est un document légal obligatoire pour toute vente en copropriété, prévu par la loi du 10 juillet 1965 et renforcé par la loi ALUR en 2014. Il atteste que l’acquéreur et les personnes liées (conjoint, partenaire de PACS, associés) ne sont pas déjà copropriétaires débiteurs dans l’immeuble avec des impayés de charges depuis plus de 45 jours.
Rôle et objectif du certificat
Ce document protège la copropriété en empêchant un copropriétaire défaillant d’accumuler des dettes en achetant de nouveaux lots. Délivré par le syndic au notaire avant l’acte authentique, il sécurise la transaction en vérifiant la situation financière de l’acquéreur.
Comment obtenir et télécharger le certificat article 20 II ?
L’obtention du certificat article 20 II suit une procédure précise encadrée par la loi. Voici toutes les étapes pour le télécharger et l’utiliser correctement.
Qui délivre le certificat ?
Le syndic de copropriété délivre obligatoirement le certificat article 20 II sur demande du notaire. Cette prestation est gratuite car incluse dans ses honoraires de gestion courante (décision du Conseil d’État du 5 octobre 2016). Le syndic dispose d’un délai d’un mois après notification du notaire.
Les 5 étapes d’obtention
- Étape 1 : Le notaire notifie au syndic l’identité de l’acquéreur et des personnes liées
- Étape 2 : Le syndic vérifie si l’acquéreur est déjà copropriétaire dans l’immeuble
- Étape 3 : Si oui, contrôle des impayés de charges depuis plus de 45 jours
- Étape 4 : Établissement du certificat (délai maximum 1 mois)
- Étape 5 : Transmission au notaire pour poursuivre l’acte de vente
Modèles gratuits à télécharger
Des modèles conformes aux exigences légales sont disponibles gratuitement en PDF ou Word. Ils comprennent les mentions obligatoires : identification de la copropriété et du syndic, identité complète de l’acquéreur, attestation de non-propriété ou d’absence d’impayés, date et signature du syndic.
Modèle de certificat article 20 II à télécharger
Pour les syndics bénévoles ou professionnels qui souhaitent établir ce document, voici les éléments obligatoires à faire figurer dans le certificat article 20 II.
Mentions obligatoires du certificat
Un certificat article 20 II conforme aux exigences légales doit contenir les informations suivantes :
- En-tête : Coordonnées complètes du syndic et identification de la copropriété
- Objet : « Certificat prévu à l’article 20 II de la loi du 10 juillet 1965 »
- Identification de la vente : Désignation du lot vendu
- Identité de l’acquéreur : Nom, prénom, adresse de l’acquéreur et des personnes liées
- Attestation : Deux options possibles selon la situation
Option 1 – L’acquéreur n’est pas copropriétaire :
« Je soussigné, [nom du syndic], certifie que Monsieur/Madame [nom de l’acquéreur], son conjoint/partenaire de PACS [nom], ainsi que les mandataires sociaux et associés de [nom de la société le cas échéant], ne sont pas copropriétaires de l’immeuble situé [adresse de la copropriété]. »
Option 2 – L’acquéreur est copropriétaire à jour de ses charges :
« Je soussigné, [nom du syndic], certifie que Monsieur/Madame [nom de l’acquéreur] est copropriétaire du lot n° [numéro] dans l’immeuble situé [adresse], et qu’il/elle n’a pas fait l’objet d’une mise en demeure de payer du syndic restée infructueuse depuis plus de quarante-cinq jours. »
Le certificat doit être daté, signé par le syndic et tamponné le cas échéant.
Différence entre certificat article 20 I, 20 II et état daté
Ces trois documents sont souvent confondus alors qu’ils ont des objectifs différents. Comprendre leurs spécificités est essentiel pour bien préparer votre vente en copropriété.
| Document | Qui est concerné | Validité | Objectif |
|---|---|---|---|
| Certificat Article 20 I | Le vendeur | 1 mois | Attester que le vendeur est à jour de ses charges ou permettre l’opposition à la vente |
| Certificat Article 20 II | L’acquéreur | 1 mois | Vérifier que l’acquéreur n’est pas déjà copropriétaire débiteur dans l’immeuble |
| État daté | Le vendeur et le lot | 3 mois | Fournir la situation comptable complète du vendeur et les informations sur la copropriété |
Le certificat article 20 I : focus sur le vendeur
Le certificat article 20 I concerne exclusivement le vendeur. Il permet au syndic de faire opposition à la vente si le copropriétaire vendeur n’a pas payé ses charges de copropriété. Ce document atteste que le vendeur est libre de toute obligation envers le syndicat des copropriétaires.
Si le vendeur n’est pas à jour, le syndic peut bloquer la vente en faisant opposition dans les 15 jours suivant la notification de l’acte authentique. Une partie du prix de vente correspondant aux sommes dues sera alors retenue par le notaire.
L’état daté : un document plus complet
L’état daté est un questionnaire exhaustif rempli par le syndic qui détaille la situation comptable et juridique de la copropriété. Il comprend notamment le montant des charges courantes et exceptionnelles, les travaux votés, les procédures en cours et le règlement de copropriété.
Contrairement au certificat article 20 II qui se concentre sur l’acquéreur, l’état daté concerne le vendeur et fournit une photographie complète de la copropriété à un instant T. Sa validité est de 3 mois contre seulement 1 mois pour le certificat article 20 II.
Délais et validité du certificat article 20 II
Le certificat article 20 II a une validité stricte d’un mois à compter de sa date d’établissement. Au-delà, un nouveau certificat doit être demandé au syndic avant la signature chez le notaire.
Délai de délivrance
Le syndic dispose d’un délai maximum d’un mois après notification du notaire pour établir le certificat. En pratique, les syndics professionnels avec logiciels automatisés le délivrent en quelques jours, tandis que les syndics bénévoles peuvent nécessiter 2 à 4 semaines.
| Étape | Délai | Conséquence |
|---|---|---|
| Délivrance par le syndic | Maximum 1 mois | Document transmis au notaire |
| Validité du certificat | 1 mois | Au-delà : nouveau certificat requis |
| Régularisation des dettes | 30 jours | Sinon annulation de l’avant-contrat |
Que se passe-t-il en cas de dettes de l’acquéreur ?
Si l’acquéreur (ou une personne liée) a des impayés de charges depuis plus de 45 jours, le notaire bloque la vente. L’acquéreur dispose alors de 30 jours pour régulariser sa dette. Passé ce délai sans preuve de paiement, l’avant-contrat est automatiquement annulé à ses torts. Cette règle protège la copropriété contre l’accumulation de dettes par un même copropriétaire défaillant.
Questions fréquentes sur le certificat article 20 II
Les réponses essentielles
Oui, le certificat article 20 II est obligatoire pour toute vente de lot en copropriété depuis la loi ALUR de 2014. Sans ce document, l'acte authentique de vente ne peut pas être signé.
Le certificat 20 II vérifie si l'acquéreur est déjà copropriétaire débiteur (validité 1 mois, gratuit). L'état daté détaille toute la situation comptable de la copropriété et du vendeur (validité 3 mois, coût 380€ max).
Le certificat article 20 II est totalement gratuit. Depuis la décision du Conseil d'État du 5 octobre 2016, il fait partie des prestations de gestion courante du syndic. Toute facturation supplémentaire est illégale.
Le syndic dispose d'un délai maximum d'un mois. En pratique : 3 à 7 jours avec un syndic professionnel équipé d'un logiciel, 2 à 4 semaines avec un syndic bénévole.
Le syndic de copropriété délivre obligatoirement ce certificat sur demande du notaire. C'est une obligation légale qui fait partie de ses missions de gestion courante.
Le certificat a une validité d'un mois maximum. Si la signature chez le notaire est reportée au-delà, il faut demander un nouveau certificat actualisé au syndic.
