En LMNP, vos loyers meublés sont imposés en BIC, avec deux régimes. Le micro-BIC applique un abattement de 50 pour cent sans paperasse. Le réel déduit vos charges plus l’amortissement, souvent jusqu’à zéro impôt pendant des années. Le bon choix dépend surtout d’une chose : avez-vous un crédit.
- Micro-BIC : abattement forfaitaire de 50 pour cent, plafond 77 700 euros en 2025 et 83 600 euros en 2026 pour le meublé longue durée.
- Réel : déduction des charges effectives plus amortissement du bien et du mobilier, comptable quasi indispensable.
- La bascule : le réel gagne dès que vos charges réelles dépassent la moitié de vos loyers, donc presque toujours avec un crédit.
- Meublé de tourisme non classé : micro rabaissé à 15 000 euros de plafond et 30 pour cent d’abattement depuis la loi Le Meur.
- Piège 2025 : au réel, les amortissements sont désormais réintégrés dans la plus-value à la revente.
- Rappel : je ne suis pas fiscaliste, validez votre cas précis avec un comptable.
Quand j’ai signé mon premier appartement meublé, j’ai passé deux soirées devant un tableur à comparer micro-BIC et réel sans rien y comprendre. Je cochais une case, je décochais l’autre, je recommençais. Au bout du compte, j’ai pris un comptable et basculé au réel. Aujourd’hui mes deux LMNP y sont, et je ne reviendrais pas en arrière.
Ce choix, c’est la vraie décision fiscale du LMNP. Elle pèse plus lourd que le prix des meubles. Voici comment je la présente aux débutants, avec mes chiffres et un exemple concret sur un loyer de 800 euros par mois. Je ne suis pas fiscaliste, juste un propriétaire qui a appris sur le tas.
Entrez votre loyer mensuel, vos charges annuelles réelles plus l’amortissement estimé, et votre tranche marginale. Le simulateur calcule l’impôt total dans chaque régime, prélèvements sociaux de 17,2 pour cent compris. Le plus bas gagne.
Impôt total en micro-BIC : 2 266 euros par an
Impôt total au régime réel : 1 227 euros par an
Verdict : le régime réel vous fait économiser 1 039 euros par an
Le choix qui change tout : mon hésitation du départ
Reprenons du début. En LMNP, vos loyers ne sont pas des revenus fonciers comme en location nue. Ils entrent dans les bénéfices industriels et commerciaux, les fameux BIC. Et les BIC vous laissent choisir entre deux façons d'être imposé : micro-BIC ou réel. Ce petit choix décide de combien vous versez au fisc chaque année.
À mon premier bien, j'ai fait l'erreur classique : je voulais la simplicité. Le micro-BIC, pas de comptabilité, ça me rassurait. Puis un investisseur croisé sur un forum m'a posé une seule question : "tu as un crédit ?" Oui. "Alors tu jettes de l'argent par la fenêtre au micro." Il avait raison. L'écart m'a scié.
Le micro-BIC : la simplicité, mais un plafond figé
Le micro-BIC, c'est le régime paresseux, et je le dis sans mépris. L'administration retire un abattement forfaitaire de 50 pour cent, et vous êtes imposé sur la moitié. Vous touchez 9 600 euros de loyers, vous êtes taxé sur 4 800. Aucune comptabilité, une simple case à remplir. Pour un bien payé comptant, sans charges, c'est difficile à battre.
Le plafond est confortable en meublé longue durée : 77 700 euros en 2025, relevé à 83 600 euros en 2026 selon service-public.gouv.fr. Le défaut, c'est que l'abattement reste figé à 50 pour cent, quoi qu'il arrive. Que vos charges pèsent 20 ou 80 pour cent de vos loyers, le fisc n'en tient aucun compte. Vous êtes bloqué à la moitié.
Attention à un cas qui a changé. Pour un meublé de tourisme non classé, type Airbnb à l'année, la loi Le Meur (numéro 2024-1039, sur Légifrance) a rabaissé le micro à un plafond de 15 000 euros et un abattement de 30 pour cent. Si vous visez la courte durée non classée, l'avantage du micro fond.
Le réel : plus de paperasse, souvent zéro impôt
Le régime réel, c'est l'exact opposé. Vous déduisez vos charges réelles une par une : intérêts d'emprunt, taxe foncière, assurance, copropriété, petits travaux, comptable. Et surtout, vous ajoutez l'amortissement, le vrai levier du LMNP.
L'amortissement, c'est ce qui fait que je paie zéro impôt sur mes loyers meublés depuis des années, alors qu'ils sont bien positifs. Le principe : un bien s'use comptablement. Le fisc vous laisse passer chaque année une fraction de la valeur du logement, hors terrain, et du mobilier en charge, sans sortir un centime. Sur un appartement à 150 000 euros, cela fait plusieurs milliers d'euros de charge fictive qui effacent votre bénéfice. Base imposable ramenée à zéro, plusieurs années de suite.
La contrepartie est réelle : une comptabilité en bonne et due forme et une liasse 2031 et 2033 à télétransmettre. Je ne fais pas mes amortissements seul, c'est technique et une erreur se paie cher en cas de contrôle. Le comptable entre là en jeu, et son coût se déduit lui aussi.
Sur un loyer de 800 euros, qui gagne concrètement ?
Assez de théorie, un cas parlant. Un studio meublé loué 800 euros par mois, soit 9 600 euros de loyers par an. Propriétaire dans une tranche marginale à 30 pour cent, fréquente chez les bailleurs. Avec les prélèvements sociaux de 17,2 pour cent, on arrive à un taux réel de 47,2 pour cent sur la base taxable.
Côté charges au réel, restons prudents : 3 000 euros d'intérêts et charges diverses, plus 4 000 euros d'amortissement. Soit 7 000 euros déductibles. Voici ce que ça donne dans les deux régimes.
| Sur un loyer de 800 euros par mois | Micro-BIC | Régime réel |
|---|---|---|
| Loyers annuels encaissés | 9 600 euros | 9 600 euros |
| Base imposable | 4 800 euros (abattement 50 pour cent) | 2 600 euros (après 7 000 euros de charges) |
| Impôt et prélèvements (47,2 pour cent) | 2 266 euros | 1 227 euros |
| Reste dans votre poche | 7 334 euros | 8 373 euros |
Plus de 1 000 euros d'écart par an, sur un seul petit studio, et je suis resté prudent sur l'amortissement. Avec un crédit récent, l'écart grimpe encore et la base réelle tombe souvent à zéro. Le simulateur en haut de page vous donne le résultat avec vos chiffres en dix secondes. Voilà pourquoi j'ai basculé sans regret.
Passer du micro-BIC au réel : comment et quand
Bonne nouvelle : rien n'est gravé dans le marbre. Au micro-BIC par défaut, basculer au réel tient en une lettre : une simple demande d'option adressée à votre service des impôts. Elle doit être exercée avant la date limite de dépôt de votre déclaration, en pratique au printemps. Le détail figure sur impots.gouv.fr.
Le bon moment pour sauter le pas ? Dès l'achat si le bien est à crédit, c'est mon cas et je n'ai pas attendu. Sinon, dès que vos charges franchissent la moitié de vos loyers. L'option se reconduit tacitement, mais vous pouvez repasser au micro plus tard, une fois le crédit soldé et l'amortissement épuisé. Raisonnez sur la durée, pas sur une seule année.
Le piège 2025 que beaucoup ignorent encore
Un dernier point important, mal intégré par beaucoup d'articles en ligne. La loi de finances 2025 a modifié le calcul de la plus-value à la revente pour le LMNP au réel. Avant, les amortissements passés n'entraient pas dans ce calcul : le réel était un quasi cadeau fiscal de bout en bout.
Depuis, ces amortissements sont réintégrés dans la base de la plus-value à la revente. Traduction : vous économisez pendant que vous louez, mais une partie se rattrape le jour de la vente. Ça ne tue pas l'intérêt du réel, ça oblige à raisonner sur toute la durée de détention. Anticipez la sortie dès l'achat, et parlez-en à votre comptable. Je le répète : je ne suis pas fiscaliste, la décision finale se prend avec un professionnel.
Questions fréquentes sur le micro-BIC et le réel
Les vraies questions que se posent les bailleurs au moment de choisir leur régime fiscal LMNP
Cela dépend du poids de vos charges face à vos loyers. Le micro-BIC applique un abattement de 50 pour cent sans justificatif : il gagne sans crédit et avec peu de charges. Le réel déduit charges et amortissement : il gagne dès que vous avez un emprunt. Règle simple, si vos charges dépassent la moitié de vos loyers, le réel l'emporte.
Oui, et c'est fréquent. Au micro-BIC par défaut, vous optez pour le réel par une simple lettre à votre service des impôts, avant la date limite de dépôt de la déclaration, en pratique au printemps. L'option vaut un an, se reconduit tacitement, et vous pouvez revenir au micro plus tard.
Dès que vos charges déductibles et votre amortissement dépassent l'abattement de 50 pour cent du micro-BIC. C'est le cas dès que le bien est à crédit : intérêts d'emprunt, taxe foncière, assurance, copropriété, comptable et amortissement s'additionnent. Sur un bien financé, le réel gagne presque toujours les premières années.
Pas obligatoire, mais vivement conseillé. Le réel impose une comptabilité, le calcul des amortissements et la télétransmission d'une liasse 2031 et 2033 ; une erreur expose à un redressement. Comptez 400 à 900 euros par an pour un premier bien, un coût lui-même déductible. Je délègue mes deux LMNP sans le regretter.
Souvent oui, plusieurs années. L'amortissement est une charge comptable sans dépense réelle : il efface une partie du bénéfice et ramène souvent la base à zéro au début. Mais zéro impôt ne veut pas dire trésorerie positive, la mensualité de crédit continue de sortir. Et depuis 2025, une partie des amortissements se rattrape sur la plus-value.
