Quand j’ai commencé à étudier l’achat d’un studio à Paris pour le louer sur Airbnb, deux amis m’ont donné deux réponses opposées. Le premier m’a dit qu’une résidence secondaire était limitée à 120 jours de location maximum. Le second m’a assuré qu’il n’y avait aucune limite pour une résidence secondaire. Les deux avaient partiellement raison, et tous les deux m’auraient conduit à une erreur s’ils avaient tous les deux tort sur la partie qu’ils ignoraient.
La réalité est plus nuancée, et surtout elle dépend entièrement de l’emplacement du bien. Le nombre de jours maximum autorisé sur Airbnb pour une résidence secondaire n’est pas un chiffre unique : c’est une question de régime juridique applicable à votre commune. Voilà les règles exactes en 2026, sans les confusions habituelles.
- Idée reçue : la limite de 120 jours concerne la résidence principale, pas la secondaire
- Hors zone tendue : pas de limite de durée pour une résidence secondaire, déclaration mairie suffit
- Zone tendue : changement d’usage obligatoire (L.631-7 CCH), mais une fois obtenu, pas de limite de jours
- Paris et Bordeaux : changement d’usage + compensation financière (300 à 500 euros/m² à Paris)
- 5 villes à 90 jours résidence principale : Paris, Marseille, Lyon, Bordeaux, Nice (depuis 2025)
- Enregistrement : numéro 13 chiffres obligatoire sur toutes annonces depuis mai 2026
- Amende maximale : jusqu’à 100 000 euros pour location sans autorisation de changement d’usage
La limite des 120 jours concerne la résidence principale, pas la secondaire
C’est l’erreur que je vois partout, y compris sur des sites juridiques pourtant sérieux. La règle des 120 nuits par an sur Airbnb vient de l’article L.324-1-1 du Code du tourisme. Elle vise les résidences principales : le logement que vous occupez au moins 8 mois par an. Au-delà de 120 nuits de location, la résidence principale bascule dans un autre régime juridique.
Une résidence secondaire, elle, n’est pas concernée par ce plafond de 120 jours. Ce n’est pas qu’elle bénéficie d’un régime plus souple : c’est qu’elle est soumise à des règles entièrement différentes, qui dépendent de la zone où se situe le bien. Certains propriétaires pensent pouvoir louer « au moins 120 jours » leur résidence secondaire comme si c’était un droit acquis. Ce n’est pas le bon raisonnement. Les 120 jours ne sont ni un minimum, ni un maximum pour une résidence secondaire.
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Les 3 situations selon l’emplacement de votre bien
Voilà la grille de lecture correcte pour une résidence secondaire en 2026 :
| Situation | Zone concernée | Limite de jours | Obligation principale | Coût mise en conformité |
|---|---|---|---|---|
| Cas 1 | Commune hors zone tendue (petites villes, rural) | Aucune limite | Déclaration mairie + numéro enregistrement | Gratuit |
| Cas 2 | Zone tendue sans compensation (ex : Marseille) | Aucune limite si autorisation | Changement d’usage obligatoire (L.631-7) | Démarche administrative, pas de compensation financière |
| Cas 3 | Zone tendue avec compensation (Paris, Bordeaux) | Aucune limite si autorisation | Changement d’usage + compensation (titres de commercialité) | 300 à 500 euros/m² à Paris en 2026 |
Ce tableau révèle quelque chose d’important : dans les trois cas, une fois la mise en conformité effectuée, il n’y a pas de nombre de jours maximum pour louer une résidence secondaire sur Airbnb. La différence tient au coût et à la complexité de cette mise en conformité, pas à une limite de durée.
La situation réellement interdite, celle qui expose aux amendes les plus lourdes, c’est de louer une résidence secondaire en zone tendue sans avoir obtenu l’autorisation de changement d’usage, quelle que soit la durée de location.
Les grandes villes où louer est le plus encadré
Cinq villes ont activé la limite de 90 jours pour les résidences principales depuis 2025 : Paris, Marseille, Lyon, Bordeaux et Nice. Mais pour les résidences secondaires, ce plafond ne s’applique pas : c’est le changement d’usage qui détermine si vous pouvez louer ou non.
| Ville | Résidence principale | Résidence secondaire | Compensation requise |
|---|---|---|---|
| Paris | 90 jours/an max | Changement d’usage obligatoire | Oui (300 à 500 euros/m²) |
| Bordeaux | 90 jours/an max | Changement d’usage obligatoire | Oui (conditions locales) |
| Lyon | 90 jours/an max | Changement d’usage obligatoire | Non (selon arrondissement) |
| Marseille | 90 jours/an max | Changement d’usage obligatoire | Non (contrairement à Paris) |
| Nice | 90 jours/an max | Changement d’usage obligatoire | Non (selon zones) |
| Annecy | Quotas stricts par zone | Max 1 autorisation par propriétaire, 4 ans | Oui (selon zone) |
Le cas parisien en 2026 : louer une résidence secondaire à Paris exige une autorisation de changement d’usage avec compensation financière. Le coût est de 300 à 500 euros par m² dans les arrondissements centraux, soit entre 15 000 et 25 000 euros pour un studio de 30 m². Sans cette autorisation, la location est illégale et exposez-vous à une amende civile pouvant atteindre 100 000 euros par local, plus une obligation de retour à l’usage d’habitation ordonnée par le tribunal.
Ces données s’appuient sur les textes en vigueur au 20 mai 2026 (article L.631-7 du Code de la construction et de l’habitation) et sur l’analyse de Maître Reda Kohen, avocat spécialisé en droit immobilier, dont l’étude de juin 2026 précise également que le classement en meublé de tourisme ne remplace pas l’autorisation de changement d’usage, comme l’a confirmé la Cour de cassation (3e civ., 27 juin 2024, n°23-13.131).
L’enregistrement obligatoire depuis mai 2026 : ce qui change concrètement
Depuis le 20 mai 2026, toutes les locations saisonnières en France doivent afficher un numéro d’enregistrement à 13 chiffres sur leur annonce Airbnb. Cette obligation découle à la fois de la loi Le Meur (novembre 2024) et du règlement européen UE 2024/1028. L’enregistrement se fait désormais via un téléservice national unique, en remplacement progressif des déclarations communales.
La procédure est gratuite et le numéro est délivré rapidement. Mais elle ne remplace pas le changement d’usage pour une résidence secondaire en zone tendue. Ce sont deux démarches indépendantes : l’enregistrement national identifie le bien, l’autorisation de changement d’usage vous autorise à l’exploiter en meublé de tourisme. Un propriétaire à Paris peut être enregistré et en infraction si son bien est une résidence secondaire sans autorisation de changement d’usage.
L’absence du numéro d’enregistrement est passible d’une amende jusqu’à 10 000 euros. Les plateformes elles-mêmes risquent jusqu’à 12 500 euros par annonce non conforme, ce qui explique qu’Airbnb bloque automatiquement les annonces dépassant 90 nuits pour les résidences principales dans les villes concernées et exige le numéro d’enregistrement sur toutes les annonces.
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Ce que j’ai compris en étudiant la question pour mes LMNP marseillais
Quand j’ai posé concrètement la question pour mes appartements marseillais, la réponse a été bien différente de ce que j’aurais obtenu à Paris. À Marseille, le changement d’usage est obligatoire pour louer une résidence secondaire en meublé de tourisme, mais il n’y a pas de mécanisme de compensation financière comme à Paris ou à Bordeaux. La démarche administrative existe, elle prend du temps, mais elle n’implique pas de dépenser 20 000 euros en titres de commercialité.
C’est une différence considérable pour un calcul de rentabilité. Pour un studio marseillais à 80 euros la nuit loué 120 nuits, la mise en conformité est proportionnée à l’investissement. Pour le même studio à Paris avec compensation, le coût de la mise en conformité seul représente entre 1 et 2 ans de revenus locatifs bruts, avant même de parler des frais Airbnb et des charges courantes.
Une alternative que mon expert-comptable m’a mentionnée : le bail mobilité. Ce contrat de 1 à 10 mois ne nécessite pas d’autorisation de changement d’usage et permet d’accueillir des locataires en mobilité professionnelle ou des étudiants. Il ne génère pas la même rentabilité que la location saisonnière courte durée, mais il contourne légalement l’obligation de changement d’usage dans les zones tendues. Pour une résidence secondaire dont vous souhaitez maximiser le revenu annuel sans engager la démarche de changement d’usage, c’est une piste sérieuse à évaluer.
Pour situer ce sujet dans le contexte plus large de la rentabilité locative marseillaise, l’analyse comparative du rendement locatif à Marseille par type de bien donne les chiffres qui permettent de peser chaque option. Et si vous cherchez à comprendre l’ensemble du cadre réglementaire actuel, les inconvénients du classement en meublé de tourisme complètent utilement ce panorama des contraintes. Pour contacter Airbnb rapidement sur une question de conformité, voici les canaux les plus efficaces.
Questions fréquentes
Airbnb résidence secondaire : vos questions sur le nombre de jours, le changement d’usage et les obligations 2026
Oui, dans les communes hors zone tendue : une déclaration en mairie suffit et vous pouvez louer 365 jours par an. Dans les villes soumises au changement d’usage (Paris, Lyon, Bordeaux, Marseille, Nice), une autorisation préalable est obligatoire. Une fois obtenue, il n’y a pas non plus de limite de durée. C’est l’absence d’autorisation qui rend la location illégale, pas une limite de jours spécifique à la résidence secondaire.
Non. La limite de 120 nuits par an (ou 90 jours dans les villes qui ont délibéré en ce sens) concerne uniquement la résidence principale. Une résidence secondaire n’est pas soumise à ce plafond de jours. Elle est soumise à d’autres règles selon la localisation : déclaration simple hors zone tendue, ou autorisation de changement d’usage en zone tendue. L’erreur est très fréquente car beaucoup de propriétaires et même certains articles confondent les deux régimes.
Le changement d’usage (article L.631-7 du Code de la construction) est une autorisation administrative qui transforme juridiquement un logement d’habitation en local destiné à l’hébergement touristique. Il est obligatoire pour louer une résidence secondaire en meublé de tourisme dans les villes de plus de 200 000 habitants et dans les communes en zone tendue ayant délibéré en ce sens. À Paris et Bordeaux, il implique aussi une compensation financière (achat de titres de commercialité).
Les sanctions sont sévères. Une amende civile pouvant atteindre 50 000 euros s’applique pour location sans autorisation de changement d’usage. À Paris, cette amende peut atteindre 100 000 euros par local, avec astreinte journalière et obligation de retour à l’usage d’habitation ordonnée par le tribunal. Le défaut de numéro d’enregistrement s’ajoute avec une amende jusqu’à 10 000 euros. Les plateformes risquent elles-mêmes jusqu’à 12 500 euros par annonce non conforme.
Depuis le 20 mai 2026, l’enregistrement se fait via un téléservice national unique (règlement européen UE 2024/1028 + loi Le Meur). La démarche est gratuite et délivre un numéro à 13 chiffres obligatoire sur toutes vos annonces. Pour une résidence secondaire en zone tendue, l’enregistrement ne dispense pas d’obtenir l’autorisation de changement d’usage : ce sont deux démarches distinctes. L’absence du numéro expose à une amende jusqu’à 10 000 euros.
