La loi de finances 2025 a changé le calcul de la plus-value LMNP. J’ai deux meublés au réel : je suis concerné au premier rang. Ce que ça change, sans dramatiser.
- La règle : depuis le 15 février 2025, les amortissements du bâti déduits au réel viennent réduire votre prix d’acquisition.
- La conséquence : la plus-value imposable grimpe mécaniquement, et l’impôt de sortie avec elle.
- Le mobilier : ses amortissements ne sont pas réintégrés, ils restent hors du calcul.
- Le micro-BIC : pas concerné du tout, il n’y a aucun amortissement à réintégrer.
- L’antériorité : les amortissements d’avant 2025 comptent aussi (réponse ministérielle du 24 mars 2026).
- Le régime : vous restez sur la plus-value des particuliers, exonérée d’IR à 22 ans et de prélèvements sociaux à 30 ans.
- Rappel : je ne suis pas fiscaliste, faites valider votre cas par votre comptable.
J’ai lu la réforme un dimanche soir, à moitié distrait. Une phrase m’a réveillé : les amortissements déduits sont réintégrés dans la plus-value. J’ai fait le calcul de tête sur mon studio. Le résultat m’a fait ouvrir un tableur à 22 heures.
Pendant deux jours je me suis posé la mauvaise question : dois-je quitter le réel ? Une fois les deux colonnes posées côte à côte, la réponse est non. Voilà comment fonctionne la plus-value LMNP depuis février 2025, ce que ça me coûte, et les trois bêtises qui circulent sur les forums.
Entrez vos chiffres. Le simulateur compare l’impôt avant et après la réforme, abattements pour durée de détention inclus.
Impôt avant la réforme : 10 493 euros
Impôt depuis la réforme : 19 675 euros
Surcoût : 9 182 euros
Verdict : la réforme vous coûte 9 182 euros de plus à la sortie
Ce qui a changé le 15 février 2025
Avant, le meublé au réel était une anomalie fiscale assumée. Vous déduisiez l'amortissement de vos loyers chaque année, et le jour de la revente ces amortissements n'entraient pas dans le calcul. L'avantage jouait deux fois. Les loueurs professionnels n'ont jamais eu ce privilège.
L'article 84 de la loi de finances pour 2025, promulguée le 14 février, a fermé la porte. Il ajoute un III à l'article 150 VB du code général des impôts : le prix d'acquisition est réduit du montant des amortissements admis en déduction. Votre prix d'achat rétrécit sur le papier, donc votre plus-value gonfle.
Deux précisions qui comptent. La mesure vise le bâti, pas le mobilier : les amortissements du canapé et du lave-linge restent hors du calcul. Et les travaux déjà pris en compte comme charges au 4 du II de l'article 150 VB ne sont pas réintégrés deux fois.
Comment se calcule vraiment la plus-value de mon LMNP
Bonne nouvelle au milieu du reste : vous restez sous le régime des plus-values des particuliers. impots.gouv.fr est clair, pour un loueur non professionnel la plus-value se traite comme celle d'un bien loué nu. Vous ne basculez pas dans les plus-values professionnelles.
Les abattements sont votre meilleur allié, et ils n'ont pas bougé. Rien pendant cinq ans, puis 6 pour cent par an jusqu'à la vingt-et-unième année : exonération d'impôt sur le revenu à 22 ans. Les prélèvements sociaux avancent plus lentement, 1,65 pour cent par an puis 9 pour cent à partir de la vingt-troisième : exonération à 30 ans. Surtaxe de 2 à 6 pour cent au-delà de 50 000 euros de plus-value imposable.
Avant, après : mon studio passé à la moulinette
Assez de théorie. J'ai simulé la revente de mon premier studio : acheté 150 000 euros frais inclus, revendu 190 000 euros au bout de 12 ans, environ 35 000 euros d'amortissements déduits sur le bâti.
| Étape du calcul | Avant la réforme | Depuis le 15 février 2025 |
|---|---|---|
| Prix de vente | 190 000 € | 190 000 € |
| Prix d'acquisition retenu | 150 000 € | 115 000 € (150 000 moins 35 000) |
| Plus-value brute | 40 000 € | 75 000 € |
| Abattement à 12 ans (IR 42 %, PS 11,55 %) | Base IR 23 200 € / PS 35 380 € | Base IR 43 500 € / PS 66 337 € |
| Impôt sur le revenu (19 %) | 4 408 € | 8 265 € |
| Prélèvements sociaux (17,2 %) | 6 085 € | 11 410 € |
| Total dû | 10 493 € | 19 675 € |
9 182 euros de plus. L'impôt de sortie fait presque le double. Ça pique. Ma base d'impôt sur le revenu reste sous 50 000 euros : pas de surtaxe. Au-delà, l'addition grimpe encore.
Micro-BIC, baux longue durée, antériorité : les trois bêtises du forum
J'ai passé une soirée sur les fils Moneyvox consacrés au sujet. Trois erreurs y tournent en boucle. Autant les tuer maintenant.
Première bêtise : le micro-BIC serait touché. Non. Au micro-BIC, vous n'amortissez rien : vous avez un abattement forfaitaire. Rien à réintégrer. impots.gouv.fr vise explicitement les régimes BIC réels. Au forfait, votre revente ne change pas d'un euro.
Deuxième bêtise : les baux de longue durée seraient exclus. Un intervenant écrit qu'il y a eu « le 19 octobre un amendement voté qui en effet exclue les baux de longues durées ». C'était vrai au stade du projet de loi. Ça n'a pas survécu au texte final. L'article 150 VB ne retient que trois exceptions : résidences étudiantes et assimilées, établissements sociaux et médico-sociaux, soins de longue durée. Votre T2 loué à l'année n'est pas dedans.
Troisième bêtise : seuls les amortissements postérieurs à 2025 compteraient. C'est l'espoir auquel je me suis raccroché deux jours. La députée Sophie Mette a posé exactement cette question au ministère. Réponse du 24 mars 2026 : le régime s'applique aux cessions réalisées à compter du lendemain de la promulgation, « quelle que soit la date de mise en location du bien ». Mes amortissements de 2019 comptent.
Notaire ou comptable : qui calcule quoi le jour de la vente ?
Voilà la question la plus utile du forum, et aucun site ne la traite. Une vendeuse raconte : « Comme cette loi est nouvelle je ne sais pas qui fait quoi. Le Clerc de notaire me dit que c'est le comptable ». Elle a tourné en rond des jours.
Le partage est simple une fois compris. Le notaire est collecteur de l'impôt : il remplit la déclaration de plus-value, vous la fait signer, reverse la somme. Mais il n'a aucune idée de vos amortissements. C'est votre comptable qui les calcule, arrêtés à la date de la vente définitive, et transmet le chiffre.
Prévenez votre comptable dès le compromis. Pas la veille de l'acte. Ce chiffre conditionne ce que le notaire prélèvera sur le prix de vente.
Pourquoi je reste au réel malgré tout
C'est là que la plupart des gens se trompent. Sur les forums, tout le monde regarde la facture de sortie. Personne ne regarde ce que le réel a rapporté pendant douze ans. Une seule colonne comparée.
Reprenons mon studio. Ces 35 000 euros d'amortissements réintégrés ne sont pas tombés du ciel : ils ont effacé 35 000 euros de loyers imposables au fil des ans. À ma tranche de 30 pour cent, prélèvements sociaux compris, ça fait environ 16 500 euros d'impôts non payés. En face, la réforme me coûte 9 182 euros.
Le solde reste positif de plus de 7 000 euros, sans compter les amortissements du mobilier, jamais réintégrés. L'avantage a maigri. Il n'a pas disparu.
Deux réflexes depuis. Je raisonne sur toute la durée de détention, pas sur l'année en cours. Et je regarde la ligne des 22 ans autrement : au-delà, l'impôt sur le revenu tombe à zéro et la réintégration ne mord plus que sur les prélèvements sociaux. Garder devient une stratégie.
Un dernier mot, important. Je ne suis pas fiscaliste : je suis un propriétaire avec deux meublés au réel qui a sorti sa calculette et lu les textes. Vos chiffres, votre tranche et votre horizon de revente ne sont pas les miens. Faites valider votre cas par votre comptable.
Questions fréquentes sur la plus-value LMNP
Ce qui revient le plus souvent depuis la réforme
Non. La réintégration ne vise que le régime réel, ceux qui ont effectivement déduit des amortissements de leurs loyers. Au micro-BIC, vous n'amortissez rien : vous avez un abattement forfaitaire. Il n'y a donc rien à réintégrer, et rien ne change pour vous à la revente. impots.gouv.fr vise explicitement les régimes BIC réels. La rumeur d'une plus-value alourdie pour tous les loueurs meublés est fausse.
Oui, et c'est le point qui surprend le plus. Aucune clause ne protège les anciens investissements. Une réponse ministérielle du 24 mars 2026 a tranché : le régime s'applique aux cessions réalisées à compter du lendemain de la promulgation, quelle que soit la date de mise en location du bien. Vos amortissements de 2018 ou 2020 comptent donc, dès lors que vous vendez après le 15 février 2025.
Vous restez sous le régime des plus-values des particuliers, le même que pour un bien loué nu. Retirez du prix de vente votre prix d'acquisition frais inclus, lui-même diminué des amortissements du bâti déduits. La différence est la plus-value brute. Appliquez les abattements pour durée de détention, puis 19 pour cent d'impôt sur le revenu et 17,2 pour cent de prélèvements sociaux. Une surtaxe de 2 à 6 pour cent s'ajoute au-delà de 50 000 euros.
Les deux, chacun son rôle. Le notaire est collecteur de l'impôt : il remplit la déclaration de plus-value, vous la fait signer et reverse la somme. Mais il ne connaît pas vos amortissements. C'est votre comptable qui les calcule à la date de la vente définitive et transmet le chiffre au notaire. Prévenez-le dès le compromis, pas la veille de l'acte.
L'article 150 VB du CGI écarte trois catégories : les résidences étudiantes et assimilées (jeunes de moins de 30 ans en formation, apprentis, plus de 65 ans), les établissements sociaux et médico-sociaux dont les EHPAD et résidences services seniors agréées, et les établissements de soins de longue durée. Les meublés de tourisme classés ne sont pas exclus. Les baux de longue durée non plus : cet amendement n'a pas survécu au texte final.
