Quand j’ai commencé à louer mon appartement marseillais sur Airbnb, j’avais une peur précise : pas les dégâts, pas les mauvaises notes. La vraie question qui me revenait la nuit, c’était : et si quelqu’un refusait de partir ? J’en avais lu des témoignages dans des groupes Facebook de propriétaires, ces histoires de voyageurs qui changent la serrure, transfèrent le compteur d’électricité à leur nom et installent leurs affaires comme s’ils avaient signé un bail. J’avais arrêté Airbnb au bout de six mois pour d’autres raisons (j’en parle ici en détail), mais cette question du squat Airbnb me trottait encore dans la tête.
Alors quand le sujet est remonté dans mes discussions avec des collègues gérants de biens locatifs, j’ai creusé sérieusement. Entre 6 000 et 7 000 logements sont aujourd’hui occupés illégalement en France selon les chiffres du ministère de l’Intérieur. Et les demandes d’expulsion ont triplé entre 2022 et 2024. Mais voilà la vraie question : la loi vous protège-t-elle si c’est un locataire airbnb qui refuse de partir plutôt qu’un squatteur au sens classique ?
- Définition : Le squatteur Airbnb entre légalement puis refuse de partir, ce n’est pas un squat classique en droit
- Loi anti-squat 2023 : Ne s’applique pas, la procédure express 72h vise les entrées illégales
- Procédure : Constat d’huissier + saisie du préfet (art. 38 DALO) ou référé civil
- Erreur fatale : Changer la serrure ou couper l’eau = risque pénal jusqu’à 30 000€ d’amende
- Coût réel : 3 700 à 4 900€ minimum (huissier + avocat + loyers perdus 3 mois)
- RIPOST 2026 : Adopté au Sénat en janvier, pas encore voté à l’Assemblée nationale, non applicable en juin 2026
- Meilleure prévention : Serrure connectée à code temporaire + profil vérifié + séjours courts
Squat Airbnb vs squat classique : la distinction qui change tout
La confusion est fréquente. On parle de « squat Airbnb » mais juridiquement, ce n’est pas le même profil qu’un squatteur classique. Dans un squat traditionnel, l’occupant entre sans autorisation, souvent par effraction ou manoeuvre. C’est ce cas que vise la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, dite loi Kasbarian, qui a instauré une procédure administrative accélérée permettant au préfet d’ordonner l’expulsion sous 72 heures.
Un locataire Airbnb qui refuse de partir, c’est différent. Il est entré chez vous avec votre accord : vous avez validé la réservation, transmis les codes d’accès, accepté le paiement. Le contrat de location saisonnière est légal. Le conflit naît après, quand le séjour se termine et que l’occupant reste. Résultat : il n’est pas un squatteur au sens de la loi Kasbarian. Les outils accélérés prévus pour les squats classiques ne s’appliquent pas automatiquement. Et comme le séjour Airbnb relève d’un contrat de location saisonnière et non d’un bail d’habitation, la procédure accélérée pour les locataires défaillants ne joue pas non plus.
La phrase que tous les propriétaires victimes d’un squat Airbnb découvrent avec stupéfaction : « Vous devrez passer par une procédure civile, qui peut prendre plusieurs mois, voire plus d’un an. » Les plateformes comme Airbnb, Booking ou Abritel peuvent bloquer le compte du voyageur et faciliter la documentation du litige, mais elles ne sont pas des autorités judiciaires. Elles ne peuvent pas expulser physiquement l’occupant.
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Les signaux qui auraient dû vous alerter avant que ce soit trop tard
Les squatteurs Airbnb organisés ne surgissent pas de nulle part. Ils partagent des modes opératoires similaires, documentés dans plusieurs affaires relayées dans la presse régionale (Nice, Perpignan, Douai). Si vous voulez signaler rapidement un squat Airbnb en cours à la plateforme, voici comment joindre Airbnb rapidement. Quelques signaux à repérer avant ou pendant le séjour :
- Profil sans historique ou créé récemment avec aucun avis de précédents hôtes
- Demandes inhabituelles avant le séjour : questions sur vos absences, intérêt excessif pour les modalités d’accès long terme
- Séjour atypiquement long pour une location courte durée, surtout supérieur à 30 jours (au-delà, le régime juridique change)
- Excuses successives pour prolonger après la date de départ initiale : « affaires oubliées », « train supprimé », « enfants malades »
- Refus ou difficultés de paiement avant ou pendant le séjour, tentatives de sortir de la plateforme pour régler « directement »
Malango, qui suit ce phénomène depuis 2023, apporte une nuance utile : il n’existe à ce jour aucune statistique officielle démontrant une explosion des squats liés aux locations Airbnb. La plupart des séjours se passent bien. Mais « rare » ne signifie pas « impossible », et quand un squat Airbnb arrive, la procédure est suffisamment éprouvante pour justifier d’y réfléchir avant.
Ce que vous pouvez faire, et ce qui vous ferait empirer la situation
Si un squat Airbnb se produit chez vous, c’est-à-dire si un voyageur refuse de partir à la fin de son séjour, il faut réunir des preuves et agir dans l’ordre. Changer la serrure ou couper l’eau représente l’erreur fatale. Même face à quelqu’un qui se maintient illégalement dans votre bien, cette initiative vous expose à une mise en cause pénale pour violation de domicile : jusqu’à 3 ans d’emprisonnement et 30 000 euros d’amende. L’exécution forcée appartient aux autorités, pas à vous.
| Ce qu’il FAUT faire | Ce qu’il NE FAUT PAS faire |
|---|---|
| Contacter Airbnb immédiatement pour documenter le refus de départ | Changer la serrure sans décision judiciaire |
| Faire établir un constat d’huissier (300 à 500€) | Couper l’eau, l’électricité ou le gaz |
| Contacter la police pour signalement et dossier | Envoyer des proches ou des artisans pour « récupérer » le bien |
| Saisir le préfet via l’article 38 de la loi DALO si les conditions sont réunies | Multiplier les messages agressifs (ils aggravent le dossier) |
| Saisir le juge en référé pour faire constater la fin du titre d’occupation | Attendre que la plateforme résolve seule la situation |
| Conserver tous les échanges écrits (mails, SMS, messagerie Airbnb) | Bloquer physiquement l’accès ou menacer verbalement |
La procédure en référé peut aller relativement vite, parfois quelques semaines selon les tribunaux, mais elle suppose un dossier solide. Le constat d’huissier est donc la première étape non négociable : il date et prouve l’occupation sans titre.
RIPOST 2026 : où en est-on vraiment ? La proposition de loi RIPOST a été adoptée par le Sénat le 20 janvier 2026 à 230 voix contre 102. Son article clé remplace le mot « et » par « ou » dans la définition du squatteur : il suffirait désormais que l’occupant se maintienne sans droit ni titre, même si son entrée était légale, pour déclencher la procédure préfectorale accélérée d’expulsion en 72h. Mais au 20 juin 2026, le texte est encore examiné à l’Assemblée nationale et n’est pas promulgué. Un propriétaire ne peut pas invoquer RIPOST auprès du préfet comme s’il était déjà en vigueur.
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Combien coûte vraiment un squat Airbnb (le calcul que personne ne fait)
La plupart des articles sur le squat Airbnb parlent de procédures sans jamais sortir une calculette. Alors voilà ce que ça représente concrètement, en chiffres, pour un propriétaire LMNP avec un studio loué en courte durée à Marseille.
Prenons un scénario standard : un squatteur Airbnb s’installe après une réservation de 3 nuits. Vous découvrez la situation, vous réagissez correctement, et la procédure dure 3 mois (ce qui est optimiste pour un référé civil).
| Poste de coût | Montant estimé |
|---|---|
| Constat d’huissier | 300 à 500€ |
| Honoraires avocat | 1 000 à 2 000€ |
| Loyers perdus (3 mois x 800€/mois, studio Marseille) | 2 400€ |
| Remise en état éventuelle | 300 à 800€ |
| Total estimé | 4 000 à 5 700€ |
Pour mes deux LMNP, j’ai fait le calcul inverse : 3 mois de loyers perdus représentent environ 15% du revenu locatif annuel brut d’un bien en courte durée. Ce n’est pas une catastrophe en soi. C’est une catastrophe si vous n’avez aucune protection préventive quand un squat Airbnb survient au mauvais moment.
Trois réflexes préventifs qui valent largement leur prix
Dans mon travail en conciergerie de luxe, j’observe que les propriétaires qui ne rencontrent jamais ce genre de problème ont tous des pratiques communes. Ce ne sont pas des mesures lourdes, ce sont des habitudes.
La serrure connectée à code temporaire est aujourd’hui la protection la plus efficace contre le changement de serrure par un occupant. Le code s’invalide automatiquement à l’heure de départ prévue. Plus de clé physique à récupérer, plus de risque que l’occupant conserve un accès. Comptez entre 150 et 400 euros selon les modèles. C’est rentabilisé après une seule réservation difficile évitée.
Exiger un profil vérifié avec avis avant d’accepter une réservation est une évidence que beaucoup contournent pour maximiser leur taux d’occupation. Un profil sans historique, créé récemment, avec une pièce d’identité floue : c’est non. Sur Airbnb, la vérification d’identité est disponible et Airbnb communique certaines informations aux hôtes si un litige survient.
Limiter les séjours à moins de 30 jours est un point juridique important que peu de propriétaires connaissent. Au-delà de 30 jours consécutifs, le régime de la location courte durée peut évoluer, et l’occupant peut commencer à revendiquer des droits renforcés. Airbnb lui-même rappelle cette limite à ses hôtes. En pratique, si vous louez pour des séjours longs, consultez un professionnel pour adapter votre contrat.
Pour référence, l’article sur les inconvénients du classement en meublé de tourisme détaille d’autres contraintes réglementaires que j’ai découvertes en gérant mes biens : les 7 inconvénients du meublé de tourisme classé que personne ne vous dit.
Et si vous cherchez à comprendre la stratégie LMNP dans le contexte marseillais, j’ai aussi documenté ma réflexion sur pourquoi j’ai refusé un studio avec vue mer en LMNP : parfois, l’attractivité d’un bien touristique ne compense pas les risques de gestion.
Questions fréquentes
Squat Airbnb : vos questions sur la procédure, les droits et la loi en 2026
Non. Changer la serrure sans décision judiciaire constitue une expulsion illégale, même si l’occupant se maintient sans droit ni titre. Vous risquez une mise en cause pénale pour violation de domicile : jusqu’à 3 ans d’emprisonnement et 30 000 euros d’amende. Seuls un huissier mandaté et la force publique, sur décision judiciaire ou préfectorale, peuvent procéder à l’évacuation.
Non, pas directement. La loi Kasbarian du 27 juillet 2023 et sa procédure express via le préfet (72h) visent les squats avec entrée irrégulière par effraction ou manoeuvres. Comme un locataire Airbnb est entré légalement grâce à votre réservation, il ne correspond pas à cette définition. Il faut passer par la voie civile ou, si l’article 38 de la loi DALO est applicable, saisir le préfet. La proposition de loi RIPOST vise à combler cette faille, mais n’est pas encore promulguée en juin 2026.
En dehors d’une procédure préfectorale (article 38 DALO, si applicable), la voie civile classique dure entre plusieurs mois et parfois plus d’un an. La procédure en référé peut aller plus vite, parfois quelques semaines, mais nécessite un dossier solide avec constat d’huissier. Le coût total à prévoir : 300 à 500 euros d’huissier, 1 000 à 2 000 euros d’avocat, plus les loyers perdus pendant le blocage.
Airbnb peut bloquer le compte du voyageur fautif et faciliter certaines démarches via AirCover, mais la plateforme ne peut pas expulser l’occupant ni garantir une indemnisation automatique pour les jours de blocage post-séjour. La couverture des pertes liées à un squat dépend des termes de votre assurance habitation. Contacter Airbnb en urgence reste utile pour documenter le litige et potentiellement geler tout remboursement au voyageur.
La proposition de loi RIPOST (adoptée au Sénat le 20 janvier 2026, examinée à l’Assemblée nationale en juin 2026 mais non encore promulguée) remplace « et » par « ou » dans la définition du squatteur. Concrètement, il suffirait que l’occupant se maintienne sans droit ni titre pour déclencher la procédure préfectorale en 72h, même s’il est entré légalement. Si ce texte est adopté définitivement, les airbnb squatteurs pourraient relever de cette procédure express. En attendant, la loi en vigueur reste la seule référence applicable.
