En avril 2026, j’ai passé une matinée à enregistrer les appartements de La Casa Buena sur Déclaloc. Pas par enthousiasme bureaucratique. Parce que la deadline du 20 mai approchait et que sans numéro d’enregistrement valide, Airbnb et Booking peuvent déréférencer les annonces. Pour une conciergerie qui gère plusieurs biens à Marseille, c’est une interruption d’activité immédiate. J’ai tout fait en trois heures. Ce n’était pas compliqué une fois les documents rassemblés. Mais si j’avais attendu, ça aurait été une autre histoire.
La loi Le Meur (LOI n°2024-1039 du 19 novembre 2024) est la réforme la plus substantielle de la location courte durée depuis 2017. Elle touche trois domaines simultanément : l’enregistrement obligatoire, la fiscalité micro-BIC et le vote en copropriété. Avec 1,31 million d’annonces actives en France selon la DGCCRF (rapport 2026), les pouvoirs publics ont décidé de mettre fin au flou réglementaire qui profitait aux plateformes. Voici ce qui change concrètement.
- Date limite Déclaloc : enregistrement obligatoire avant le 20 mai 2026, sanction 10 000 euros pour défaut
- Plafond résidence principale : 90 nuitées maximum par an, contrôlé automatiquement via Déclaloc et les plateformes
- Micro-BIC non classé : abattement réduit de 50 % à 30 %, plafond ramené de 77 700 euros à 15 000 euros par an
- Micro-BIC classé : abattement réduit de 71 % à 50 %, plafond ramené de 188 700 euros à 77 700 euros par an
- Copropriété : vote 2/3 suffisant pour interdire la location courte durée, validé Conseil constitutionnel le 19 mars 2026
- DPE G : logements classés G interdits à la location depuis janvier 2025, F à partir de janvier 2028
- Régime réel BIC : devient obligatoire dès 15 000 euros de revenus meublés non classés par an
Ce que la loi Le Meur impose concrètement dès le 20 mai
Le texte de référence est la LOI n°2024-1039 du 19 novembre 2024, complétée par le décret n°2026-196 du 25 février 2026 qui a créé la plateforme Déclaloc et précisé les modalités pratiques. Trois obligations sont désormais actives simultanément.
L’enregistrement Déclaloc. Tout propriétaire qui loue un bien en courte durée, quelle que soit la plateforme utilisée, doit obtenir un numéro d’enregistrement national via Déclaloc avant le 20 mai 2026. La plateforme centralise les informations du bien, l’identité du propriétaire et le statut du logement : résidence principale ou secondaire. Les plateformes comme Airbnb et Booking sont tenues de vérifier ce numéro et de bloquer les annonces non conformes après la date butoir. Sanction pour défaut d’enregistrement : 10 000 euros pour une première infraction, 20 000 euros en récidive.
Le plafond de 90 nuitées pour les résidences principales. Ce plafond existait dans le droit antérieur, mais il était mal contrôlé. Déclaloc le rend effectif : les plateformes doivent bloquer automatiquement les réservations au-delà du seuil pour les biens déclarés en résidence principale. Ce plafond ne s’applique pas aux résidences secondaires ni aux investissements locatifs dédiés.
Le vote en copropriété à 2/3. Avant la loi Le Meur, interdire la location courte durée dans une copropriété exigeait une majorité qualifiée difficile à réunir. La loi abaisse ce seuil à 2/3 des copropriétaires. Cette disposition a été contestée devant le Conseil constitutionnel, qui l’a confirmée le 19 mars 2026 par la décision QPC 2025-1186. Conséquence directe : avant d’acheter un bien pour le mettre en location saisonnière, vérifiez le règlement de copropriété et les ordres du jour des dernières assemblées générales.
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La fiscalité meublée en 2026 : le tableau qui change tout
Le volet fiscal de la loi Le Meur est le plus douloureux pour les propriétaires qui n’ont pas anticipé. L’abattement micro-BIC, cet avantage qui avait propulsé la location Airbnb comme placement populaire, a été sévèrement réduit. Sur les forums PAP et Reddit depuis janvier 2026, la question la plus posée est sans surprise : « Est-ce que je dois passer au régime réel ? » Pour beaucoup, la réponse est oui. Voici le comparatif avant et après.
| Type de meublé | Abattement avant 2025 | Abattement 2026 | Plafond avant 2025 | Plafond 2026 |
|---|---|---|---|---|
| Non classé | 50 % | 30 % | 77 700 euros/an | 15 000 euros/an |
| Classé (1 à 5 étoiles) | 71 % | 50 % | 188 700 euros/an | 77 700 euros/an |
| Régime réel BIC | Charges réelles déductibles | Charges réelles déductibles | Sans plafond | Sans plafond |
Ce tableau, c’est ce que la loi dit. Ce qu’on observe dans les échanges entre propriétaires, c’est que beaucoup ne réalisent pas encore l’impact. Un bien non classé qui génère 16 000 euros de revenus annuels dépassait confortablement le plafond de 77 700 euros dans l’ancien système et bénéficiait de 50 % d’abattement. En 2026, avec un plafond à 15 000 euros, ce même propriétaire n’a plus accès au micro-BIC. Il bascule automatiquement au régime réel BIC.
Le régime réel n’est pas une punition. Je suis en LMNP au régime réel BIC à Marseille depuis mes premiers investissements. Il demande de passer par un comptable, mais il permet de déduire l’intégralité des charges : intérêts d’emprunt, charges de copropriété, assurances, travaux et surtout l’amortissement du bien et du mobilier. Sur un appartement à 180 000 euros bien géré, le résultat fiscal peut être nul pendant 10 à 15 ans.
DPE et calendrier : les passoires énergétiques hors jeu
La réglementation thermique sur les meublés de tourisme suit le même calendrier que la location classique. Elle s’applique aussi aux locations saisonnières de courte durée. J’ai un appartement classé F dans mon portefeuille. C’est un dossier que je dois solder avant 2028.
| Classement DPE | Date d’interdiction à la location | Statut actuel |
|---|---|---|
| G | Janvier 2025 | Interdit à la location |
| F | Janvier 2028 | Encore autorisé, travaux à planifier d’urgence |
| E | Janvier 2034 | Autorisé jusqu’en 2034 |
| D et mieux | Non concerné | Aucune contrainte DPE |
Pour les meublés de tourisme, l’interdiction des passoires vaut autant pour trois nuits que pour trois ans. Un appartement classé G ne peut plus être proposé à la location depuis janvier 2025, sous quelque forme que ce soit. Cette règle est antérieure à la loi Le Meur, mais elle s’applique désormais dans un contexte de contrôle renforcé via Déclaloc : les annonces doivent mentionner le classement énergétique, et une anomalie devient plus facilement détectable.
Bon à savoir – Classement meublé de tourisme et DPE : Depuis 2025, obtenir ou renouveler le classement officiel 1 à 5 étoiles d’un meublé de tourisme exige un DPE minimum de classe E. Un appartement classé F ou G ne peut plus obtenir de classement et perd l’avantage micro-BIC majoré à 50 %. Double pénalité : interdit à la location longue durée et fiscalité dégradée sur la courte durée si les travaux ne sont pas faits avant 2028.
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Comment La Casa Buena a géré la transition : le point de vue d’une conciergerie
Je gère plusieurs biens en location saisonnière à Marseille : accueil des voyageurs, ménage, calendriers sur plusieurs plateformes. La loi Le Meur, je ne l’ai pas lue en abstract. Je l’ai appliquée semaine après semaine depuis novembre 2024.
Premier impact concret : l’enregistrement Déclaloc. Une matinée pour tous les biens. Le processus est fonctionnel. Ce qui m’a le plus interrogé, c’est la section sur le statut de chaque bien : résidence principale ou secondaire. Pour une conciergerie qui gère des biens pour des tiers, la déclaration appartient au propriétaire, pas au gestionnaire. Certains clients l’ignoraient. J’ai dû les appeler un par un en avril pour qu’ils s’enregistrent avant le 20 mai. Quelques-uns ont failli rater la deadline par inertie.
Deuxième impact : le micro-BIC. Deux propriétaires que j’accompagne étaient en micro-BIC non classé avec des revenus entre 20 000 et 35 000 euros annuels. Avec le plafond à 15 000 euros, ils basculent au régime réel pour 2026. Ils m’ont demandé si c’était grave. Non. C’est même souvent mieux. Mais ça demande un comptable et une organisation différente. On est en train de gérer ça ensemble.
Troisième impact : le risque copropriété. J’ai repris les règlements de copropriété de trois immeubles du portefeuille. Un seul avait une clause restrictive ancienne, jamais appliquée. Les deux autres, rien pour l’instant. Mais la loi Le Meur donne désormais aux voisins un outil réel à 2/3. Ça change la perception du risque sur un achat, et ça doit être intégré dans la due diligence avant signature.
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La loi Le Meur a éliminé les opportunistes du micro-BIC. Des propriétaires qui mettaient un appartement sur Airbnb uniquement pour profiter d’un abattement de 71 % sans gestion active ni structure fiscale solide. Ce modèle est mort. Ce qui reste, c’est la location saisonnière comme activité réelle : prix dynamiques, taux d’occupation optimisé, DPE A ou B, gestion professionnelle ou conciergerie sérieuse.
À Marseille, le marché reste porteur. La ville accueille environ 8 millions de visiteurs par an selon l’Office de tourisme. Les arrondissements proches du Vieux-Port et des plages du Prado maintiennent des prix de nuitée entre 80 et 180 euros selon la saison. Pour un studio bien placé, on atteint facilement 14 000 à 18 000 euros de revenus annuels bruts sur 200 nuitées. Au régime réel, avec amortissement et charges, le résultat fiscal tombe souvent à zéro ou très proche. Le rendement net, lui, reste réel.
Ce qu’il faut éviter : acheter une passoire thermique en pensant « j’ai le temps avant 2028 ». Vous n’avez pas autant de temps que vous le croyez, car les artisans se réservent rapidement. Si le bien est F, planifiez les travaux dès maintenant. Si c’est G, c’est terminé sans rénovation préalable. Vérifiez aussi le règlement de copropriété avant la signature. Et passez au régime réel si vous dépassez 15 000 euros de revenus meublés non classés. Pour comparer location courte durée et location nue par arrondissement, consultez le rendement locatif par arrondissement à Marseille avant de décider.
Questions fréquentes sur la loi Le Meur et le meublé de tourisme
Les questions les plus posées par les propriétaires et investisseurs depuis la promulgation de la loi en novembre 2024.
Déclaloc est la plateforme nationale d’enregistrement des meublés de tourisme créée par l’État via le décret n°2026-196 du 25 février 2026. Tout propriétaire qui loue un logement en courte durée via Airbnb, Booking ou toute autre plateforme doit obtenir un numéro d’enregistrement avant le 20 mai 2026. Sans ce numéro, les plateformes sont tenues de déréférencer le bien. La sanction pour défaut d’enregistrement est de 10 000 euros, portée à 20 000 euros en récidive.
Non, seulement aux résidences principales. Si vous louez votre logement principal pendant vos absences, vous ne pouvez pas dépasser 90 nuitées par an sur ce bien. Ce seuil est désormais contrôlé automatiquement via Déclaloc et les plateformes partenaires. Les résidences secondaires et les biens acquis exclusivement pour la location saisonnière ne sont pas soumis à ce plafond annuel.
Les abattements micro-BIC ont été fortement réduits. Pour les meublés non classés : abattement de 50 % ramené à 30 %, plafond de revenus de 77 700 euros à 15 000 euros par an. Pour les meublés classés : abattement de 71 % ramené à 50 %, plafond de 188 700 euros à 77 700 euros. Ces changements rendent le régime réel BIC obligatoire dès que les revenus meublés non classés dépassent 15 000 euros annuels.
Oui. La loi Le Meur a abaissé le seuil de vote en assemblée générale à 2/3 des copropriétaires pour interdire la location courte durée dans l’immeuble. Cette mesure a été confirmée par le Conseil constitutionnel le 19 mars 2026 (décision QPC 2025-1186). Avant tout achat destiné à la location saisonnière en copropriété, vérifiez le règlement et les procès-verbaux des dernières assemblées générales.
Pour les meublés non classés dépassant 15 000 euros de revenus annuels, le micro-BIC est désormais inaccessible et le régime réel BIC est obligatoire. En dessous du seuil, le régime réel reste souvent plus avantageux car il permet de déduire toutes les charges réelles, les intérêts d’emprunt et l’amortissement du bien. Une simulation avec un comptable ou via les ressources de l’ANIL permet de comparer les deux régimes sur votre situation.
