Sur mes trois appartements, deux sont loués meublés en LMNP et un est loué vide. Ce n’est pas un choix idéologique. C’est le résultat de plusieurs années à tester les deux, à me tromper, à recompter. Quand un ami me demande « je loue meublé ou nu », je ne sors pas une réponse toute faite. Je lui montre mes chiffres, mes deux régimes fiscaux côte à côte, et je lui dis ce qui coince dans chacun.
Parce que les comparatifs en ligne oublient toujours la même chose : le vécu. Le loyer plus élevé du meublé, tout le monde en parle. Le turnover qui vous fait repeindre une chambre tous les 18 mois, beaucoup moins. Voici ce que ça change vraiment, avec mes montants réels. Je ne suis pas fiscaliste, juste un propriétaire qui a appris sur le tas.
- Meublé (LMNP) : loyer 10 à 20 % plus cher, fiscalité BIC avec amortissement, bail 1 an, turnover élevé, gestion plus prenante
- Nu : loyer plus bas, revenus fonciers, bail 3 ans, locataire stable, gestion simplifiée, moins d’avantage fiscal
- Fiscalité : micro-BIC 50 % d’abattement (jusqu’à 77 700 €) contre micro-foncier 30 % (jusqu’à 15 000 €)
- Arme du nu : déficit foncier imputable jusqu’à 10 700 € par an sur le revenu global
- Bail : préavis locataire d’1 mois en meublé, 3 mois en nu, c’est le moteur du turnover
- Mon verdict : meublé si vous cherchez le rendement et acceptez de gérer, nu si vous voulez la tranquillité
Répondez à ces quatre questions. Le curseur penche vers le régime qui correspond le mieux à votre situation. Ce n’est pas un conseil fiscal, juste une boussole pour dégrossir avant d’en parler à un comptable.
Résultat : Le meublé semble fait pour vous
Vous cherchez du rendement et vous acceptez de gérer. Le meublé coche vos cases.
Meublé ou nu : la vraie différence, c'est le bail et le turnover
Avant de parler d'impôts, il faut comprendre le contrat. Parce que c'est lui qui décide de votre quotidien de bailleur. En location nue, le bail dure 3 ans minimum. Le locataire doit donner un préavis de 3 mois pour partir, réduit à 1 mois seulement en zone tendue ou pour certains motifs justifiés. Le dépôt de garantie est plafonné à 1 mois de loyer hors charges.
En meublé, tout est plus court et plus souple. Le bail dure 1 an, ou 9 mois pour un étudiant. Le locataire peut partir à tout moment avec un simple préavis d'un mois, sans avoir à se justifier. Le dépôt de garantie peut monter jusqu'à 2 mois de loyer. Ces règles sont fixées par la loi et détaillées sur le site officiel Service-Public.fr.
Ce préavis d'un mois, c'est le cœur du sujet. Il rend le meublé attractif pour les locataires mobiles, mais il vous expose à un roulement permanent. Sur mes deux meublés, je change de locataire tous les 12 à 18 mois. Mon appartement nu ? La même famille depuis quatre ans. Zéro vacance, zéro remise en état. Cette stabilité a une valeur que les tableaux de rendement ne chiffrent jamais.
Fiscalité : BIC et amortissement contre revenus fonciers
C'est là que le meublé prend son avantage, et de loin. Une location nue génère des revenus fonciers. Une location meublée génère des bénéfices industriels et commerciaux, le fameux régime BIC, accessible via le statut LMNP. Deux mondes fiscaux différents.
En micro, l'écart saute aux yeux. Le meublé longue durée profite d'un abattement de 50 % sur les loyers, jusqu'à 77 700 euros de recettes annuelles. Le nu, en micro-foncier, ne bénéficie que de 30 %, et seulement jusqu'à 15 000 euros de loyers. Ces seuils sont confirmés sur impots.gouv.fr. Sur 12 000 euros de loyers annuels, vous êtes imposé sur 6 000 euros en meublé, contre 8 400 euros en nu.
Au régime réel, le meublé sort l'artillerie lourde : l'amortissement. Vous déduisez chaque année une fraction de la valeur du bien et du mobilier, ce qui efface souvent l'impôt pendant 15 à 20 ans. Mes deux LMNP y sont passés, et je ne paie quasiment rien dessus. Attention toutefois : depuis 2026, les prélèvements sociaux montent à 18,6 % en BIC contre 17,2 % en foncier, un rééquilibrage à garder en tête.
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Le nu n'est pas sans arme pour autant. Son atout, c'est le déficit foncier. Quand vos charges et travaux dépassent vos loyers, vous imputez le déficit sur votre revenu global, jusqu'à 10 700 euros par an. Pour un investisseur dans une tranche à 41 ou 45 % qui rénove lourdement, ça devient une vraie stratégie d'économie d'impôt. C'est pour ça que le nu garde du sens sur certains profils, malgré son abattement plus faible.
Loyer et rendement : combien j'encaisse en plus sur mes meublés
Le meublé se loue plus cher, c'est un fait. Les études parlent de 10 à 20 % de mieux qu'un bien vide équivalent. Sur mes appartements, l'écart tourne autour de 12 % à surface et emplacement comparables. Un T2 que je louerais 650 euros vide part à 730 euros meublé. Sur l'année, ça fait presque 1 000 euros de loyers en plus.
Côté rendement net, les comparatifs situent le meublé entre 4 et 6 %, contre 2,5 à 4 % pour le nu, avec des chiffres comme 4,8 % en meublé contre 3,7 % en nu. Crédibles, mais bruts de vécu. Ils oublient le mois de loyer perdu entre deux locataires, le canapé à remplacer, le comptable à payer. Une fois ces coûts déduits, mon écart réel se resserre autour d'un point de rendement, pas deux.
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Le turnover et la paperasse : ce que les comparatifs ne disent pas
Voilà le vrai coût caché du meublé. Personne n'en parle. Chaque départ, c'est un état des lieux, un nettoyage à fond, souvent un coup de peinture, et surtout une période où le loyer ne tombe pas. Comptez trois semaines à deux mois de vacance à chaque rotation selon la ville et la saison. Sur un bien qui change de main tous les 15 mois, ça pèse.
Il y a aussi le mobilier. Un meublé doit respecter une liste légale d'équipements : literie, plaques de cuisson, réfrigérateur, vaisselle, table, rangements. Et ça s'use. Une machine à laver qui lâche, un matelas taché, c'est vous qui remplacez. J'ai budgété 400 à 600 euros par an et par meublé rien que pour le renouvellement. En nu, le locataire apporte ses meubles et en prend soin. Mon appartement vide me coûte quasiment zéro en entretien courant.
La paperasse suit la même logique. Le meublé impose un SIRET, une comptabilité au réel, une déclaration BIC. Sur les forums de propriétaires, la question revient sans arrêt : faut-il déclarer avec ou sans charges, faut-il s'immatriculer, à quel régime. Un membre d'Universimmo résumait la galère en disant que l'information des impôts sur le meublé est souvent contradictoire. Le nu, avec sa déclaration de revenus fonciers, reste bien plus simple à gérer soi-même. Un bon bail meublé conforme évite déjà une partie des litiges au départ.
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Meublé ou nu : le comparatif d'un seul regard
Mes deux régimes côte à côte, sur les critères qui comptent vraiment quand on est bailleur. Gardez en tête que ces repères valent pour une location longue durée classique, pas pour la location saisonnière qui obéit à d'autres règles.
| Critère | Location meublée (LMNP) | Location nue |
|---|---|---|
| Régime fiscal | BIC (micro 50 % ou réel + amortissement) | Revenus fonciers (micro 30 % ou réel) |
| Seuil du micro | 77 700 € de recettes | 15 000 € de loyers |
| Durée du bail | 1 an (9 mois étudiant) | 3 ans minimum |
| Préavis locataire | 1 mois, sans motif | 3 mois (1 mois en zone tendue) |
| Dépôt de garantie | 2 mois max | 1 mois max |
| Loyer | 10 à 20 % plus élevé | Référence de base |
| Turnover | Élevé, vacance fréquente | Faible, locataire durable |
| Gestion | Prenante (mobilier, compta, SIRET) | Simplifiée |
| Atout fiscal clé | Amortissement qui efface l'impôt | Déficit foncier jusqu'à 10 700 €/an |
Alors, meublé ou nu ? Mon verdict selon votre profil
Après plusieurs années avec les deux, je n'ai pas de réponse unique. Le choix dépend de vous, pas d'une supériorité absolue d'un régime sur l'autre.
Le meublé est fait pour vous si vous cherchez le rendement, si vous visez des locataires mobiles et si la gestion active ne vous rebute pas. Studio ou T2 près d'une fac ou d'un pôle d'emploi, dans une tranche à 30 % : foncez sur le LMNP au réel. L'amortissement travaille pour vous et le loyer plus élevé compense le turnover. C'est le choix que j'ai fait pour mes deux premiers appartements.
La location nue s'impose si vous voulez la paix. Un T3 ou T4 familial, un locataire qui reste des années, une déclaration simple une fois par an. Dans une tranche élevée avec de gros travaux, le déficit foncier peut même rendre le nu plus intéressant sur quelques années. Mon troisième appartement est en nu pour ça : un revenu stable, sans y penser tous les mois.
Mon conseil final : ne choisissez pas selon la mode ou un simulateur trop optimiste. Chiffrez vos deux scénarios sur le bien précis que vous visez, avec vos vrais coûts de vacance et de gestion. Et pour votre situation fiscale personnelle, parlez-en à un comptable. Moi, je partage mon vécu, pas une consultation.
Questions fréquentes sur le choix meublé ou nu
Les questions que les propriétaires me posent le plus souvent avant de trancher entre location meublée et location vide.
Le meublé se loue 10 à 20 % plus cher et sa fiscalité BIC est plus douce, ce qui pousse le rendement net vers 4 à 6 % contre 2,5 à 4 % en nu. Mais le turnover, la vacance et le remplacement du mobilier rognent cet écart. Sur mes biens, le meublé reste devant, mais moins que ce que les simulateurs annoncent.
Le nu génère des revenus fonciers, le meublé des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). En micro, le meublé profite d'un abattement de 50 % jusqu'à 77 700 euros, contre 30 % jusqu'à 15 000 euros en micro-foncier. Au réel, le meublé permet d'amortir le bien. Le nu, lui, ouvre droit au déficit foncier jusqu'à 10 700 euros par an, utile en cas de gros travaux.
Oui, mais à la fin du bail nu ou au départ du locataire, car on ne transforme pas un bail de 3 ans en bail d'un an en cours de route. Vérifiez d'abord le règlement de copropriété, certains immeubles limitent le meublé. Ensuite vous meublez selon la liste légale des équipements et vous déclarez le début d'activité pour basculer en BIC.
Oui, nettement. Le locataire meublé part avec un mois de préavis sans motif, contre trois mois en nu, et ce sont souvent des profils mobiles. Sur mes deux meublés, je change de locataire tous les 12 à 18 mois. Mon appartement nu est occupé par la même famille depuis plus de quatre ans. Ce roulement se paie en vacance et en remise en état.
Oui. Tout loueur en meublé doit s'immatriculer pour obtenir un numéro SIRET, même en LMNP. La démarche est gratuite, en ligne sur le guichet unique des formalités des entreprises, et déclenche votre affiliation au régime BIC. Beaucoup de débutants l'ignorent, c'est l'une des questions qui revient le plus sur les forums.
