Un promoteur m’a présenté un T2 neuf dans le 5e arrondissement à 138 000 euros en janvier. Son argument principal : le dispositif Jeanbrun, entré en vigueur le 21 février 2026, allait me permettre d’amortir fiscalement l’investissement. J’ai sorti ma calculette. Pas pour savoir si le Jeanbrun était une bonne loi, mais pour savoir s’il me rapportait plus que ce que je fais déjà en LMNP. La réponse m’a surpris, et pas dans le sens où le promoteur espérait.
Une étude PAP publiée le 1er février 2026 sur 1 450 propriétaires bailleurs est sans appel : 83 % ne se sentent pas incités à investir grâce à ce dispositif. 52 % invoquent une rentabilité insuffisante. Ce scepticisme mérite qu’on comprenne pourquoi, chiffres à l’appui.
- Dispositif Jeanbrun : successeur du Pinel, amortissement annuel sur 80 % du prix d’achat, entre 3,5 % et 5,5 % selon le niveau de loyer
- Qui est concerné : appartements uniquement (pas les maisons), neufs ou anciens rénovés DPE A/B, loués nus 9 ans minimum
- Fenêtre temporelle : actes signés entre le 1er janvier 2026 et le 31 décembre 2028 seulement
- TMI minimum utile : 30 % pour que l’économie soit réelle, 41 % pour que le calcul net soit vraiment favorable
- Piège ignoré : les amortissements déduits sont réintégrés à la plus-value imposable à la revente
- Contexte marché : 7,2 millions de logements locatifs privés en France (INSEE, janvier 2025), dont 1,1 million de passoires énergétiques F et G qui constituent le vivier de l’ancien éligible
Ce que le dispositif Jeanbrun change vraiment par rapport au Pinel
Le Pinel, c’était simple : vous investissiez dans du neuf en zone tendue et l’État vous remboursait un pourcentage du prix d’achat en réduction d’impôt, identique pour tous. Ce système a pris fin en décembre 2024. Ce qui arrive ensuite est fondamentalement différent.
Le Jeanbrun ne donne pas de réduction d’impôt. À la place : un amortissement, c’est-à-dire une charge déductible calculée sur la valeur du bien. Chaque année, vous pouvez déduire entre 3,5 % et 5,5 % de 80 % du prix d’acquisition de vos revenus fonciers. Ce mécanisme était jusqu’ici réservé à la location meublée via le LMNP. L’importer en location nue, c’est l’innovation centrale du dispositif. Conséquence directe : l’avantage fiscal n’est plus identique pour tous. Il dépend entièrement de votre tranche marginale d’imposition. Plus vous payez d’impôts, plus le Jeanbrun vous rapporte.
Autre différence majeure avec le Pinel : pas de zonage géographique. Le Jeanbrun s’applique sur tout le territoire français. Un appartement à Marseille, Brest ou Limoges peut être éligible. Enfin, la fenêtre est courte : seuls les actes signés avant le 31 décembre 2028 ouvrent droit au dispositif.
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Conditions pour en bénéficier : appartement, 9 ans, DPE et plafonds
Quatre conditions doivent être réunies. Chacune peut être éliminatoire.
Un appartement, pas une maison. Le Jeanbrun ne concerne que les logements en immeuble collectif. Les maisons individuelles, les villas, les pavillons sont exclus. Pour les investisseurs marseillais qui regardent du côté des maisons dans les quartiers résidentiels, c’est une impasse directe.
Neuf ou ancien avec DPE A ou B obligatoire. L’ancien est éligible seulement si les travaux de rénovation représentent au moins 30 % du prix d’acquisition et que le bien atteint un DPE A ou B après travaux. Selon le SDES (janvier 2025), 1,1 million de logements locatifs privés en France sont encore classés F ou G. Ce parc de passoires constitue le vivier direct du Jeanbrun dans l’ancien.
Location nue pendant 9 ans minimum, en résidence principale du locataire, avec des ressources sous plafond et un loyer plafonné selon le niveau choisi.
Acte signé avant le 31 décembre 2028. Trois ans. Pas davantage.
| Niveau de loyer | Taux amortissement | Plafond annuel | Ecart loyer vs marché |
|---|---|---|---|
| Intermédiaire | 3,5 % | 8 000 euros/an | -15 % environ |
| Social | 4,5 % | 10 000 euros/an | -30 % environ |
| Très social | 5,5 % | 12 000 euros/an | -45 % environ |
Combien ça rapporte vraiment : simulation sur un T2 à 138 000 euros
J’ai pris le T2 dans le 5e que le promoteur me proposait. Prix : 138 000 euros. Base amortissable : 80 %, soit 110 400 euros. Voilà ce que chaque niveau donne en économie fiscale annuelle selon deux TMI réalistes.
| Niveau | Amortissement/an | Economie TMI 30 % | Economie TMI 41 % | Total économisé 9 ans (TMI 30 %) |
|---|---|---|---|---|
| Intermédiaire | 3 864 euros | 1 159 euros/an | 1 585 euros/an | 10 431 euros |
| Social | 4 968 euros | 1 490 euros/an | 2 037 euros/an | 13 410 euros |
| Très social | 6 072 euros | 1 822 euros/an | 2 490 euros/an | 16 398 euros |
Au niveau intermédiaire à TMI 30 %, vous économisez 1 159 euros par an. Sur 9 ans : 10 431 euros. C’est réel. Mais ce chiffre ne raconte pas toute l’histoire. La suite est moins flatteuse pour les promoteurs.
Jeanbrun vs LMNP : le calcul que j’ai fait pour mon prochain achat
Je possède plusieurs appartements à Marseille en location meublée sous statut LMNP au régime réel BIC. L’amortissement, je l’ai déjà. Alors quand le promoteur m’a présenté le Jeanbrun comme une révolution, j’ai comparé les deux sur ce même T2.
En LMNP, le même appartement se loue meublé entre 780 et 900 euros par mois dans le 5e, soit 9 360 euros bruts annuels au bas mot. En Jeanbrun niveau intermédiaire, le loyer plafonné à -15 % du marché tombe autour de 640 à 680 euros mensuels, soit 7 800 euros bruts par an. Différentiel de revenus en faveur du LMNP : environ 1 500 euros par an, sans aucune contrainte de plafond ni de ressources locataire. Et sans engagement de 9 ans.
Le montant déductible en amortissement est comparable dans les deux cas sur ce type de bien. La vraie différence est à la revente. C’est là que le calcul bascule.
Bon à savoir – La pénalité de revente que personne ne vous dit : En Jeanbrun (location nue, régime foncier réel), les amortissements déduits sur 9 ans sont réintégrés à la plus-value imposable lors de la cession. Sur le T2 à 138 000 euros au niveau intermédiaire, vous aurez déduit 34 776 euros d’amortissements en 9 ans. Ces 34 776 euros s’ajoutent à la base imposable à la revente, taxés à 36,2 % (impôt sur plus-value + prélèvements sociaux) soit plus de 12 000 euros de surcoût fiscal. Des simulations de cabinets spécialisés chiffrent ce surcoût jusqu’à 18 000 euros selon le prix du bien et le niveau choisi. En LMNP (régime BIC), ce mécanisme de réintégration ne s’applique pas de la même façon sur les plus-values des particuliers.
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Les 3 pièges que les promoteurs évitent soigneusement
L’étude PAP de février 2026 sur 1 450 bailleurs est éclairante : 83 % non convaincus, 52 % qui citent la rentabilité insuffisante. Ce n’est pas du scepticisme irrationnel. Voilà ce qui l’explique.
Piège 1 : le loyer plafonné qui grignote le rendement. Plus le taux d’amortissement est élevé, plus le loyer doit être bas par rapport au marché. Au niveau social (-30 %), vous gagnez 1 490 euros d’économie fiscale par an à TMI 30 %, mais vous perdez environ 2 500 euros de revenus locatifs annuels par rapport au loyer de marché. L’opération est perdante en rendement net avant même de penser à la revente. À Marseille, cette tension est réelle dans la plupart des arrondissements.
Piège 2 : les maisons individuelles exclues. Aucun accès au Jeanbrun pour les maisons, villas ou pavillons. C’est une exclusion qui touche directement les investisseurs marseillais actifs sur les quartiers résidentiels du sud et de l’est de la ville.
Piège 3 : la TMI minimum pour que ça ait un sens. À 30 % de TMI, l’économie annuelle au niveau intermédiaire sur 138 000 euros est de 1 159 euros. Face à 9 ans d’engagement, aux plafonds de loyers et à la pénalité de revente qui peut dépasser 12 000 euros, le calcul net n’est pas en faveur de l’investisseur. À 41 % et au-delà, le Jeanbrun commence à devenir intéressant sur des biens où le loyer plafonné reste proche du marché. Environ 15 % des investisseurs seraient dans cette configuration selon les estimations de cabinets d’audit spécialisés. Si vous hésitez entre location nue et courte durée, lisez aussi ce que la réglementation meublé tourisme 2026 change concrètement. Les 85 % restants feraient mieux de regarder ailleurs.
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Questions fréquentes sur le dispositif Jeanbrun
Les questions concrètes que les investisseurs me posent depuis la promulgation du dispositif en février 2026.
Le dispositif Jeanbrun est un mécanisme de défiscalisation immobilière créé par la loi de finances 2026, entré en vigueur le 21 février 2026. Il remplace le Pinel et permet aux bailleurs privés de déduire un amortissement annuel sur 80 % du prix d’acquisition d’un appartement loué nu, entre 3,5 % et 5,5 % selon le niveau de loyer pratiqué. L’avantage est conditionné à un engagement de location de 9 ans minimum et court jusqu’au 31 décembre 2028.
Le dispositif Jeanbrun est accessible à tout contribuable achetant un appartement neuf ou ancien rénové (DPE A ou B obligatoire) avant le 31 décembre 2028. En pratique, il n’est intéressant qu’à partir d’une TMI de 30 %, et vraiment favorable à 41 % et au-delà. En dessous, l’économie annuelle est trop faible pour justifier 9 ans d’engagement, les plafonds de loyers et la pénalité fiscale à la revente. Les maisons individuelles sont exclues.
Le Pinel offrait une réduction d’impôt directe, identique pour tous les contribuables. Le Jeanbrun fonctionne par amortissement : vous déduisez une charge fictive de vos revenus fonciers, et l’économie dépend directement de votre TMI. Plus vous êtes imposé, plus le Jeanbrun est utile. Autre différence : pas de zonage géographique pour le Jeanbrun, et les maisons sont exclues.
Non, les deux sont incompatibles sur un même bien. Le Jeanbrun s’applique à la location nue au régime foncier réel, le LMNP à la location meublée au régime BIC. Vous ne pouvez pas louer le même appartement dans les deux régimes en même temps. Si vous avez déjà des biens en LMNP et envisagez un nouvel achat, vous choisissez le régime bien par bien.
C’est le point que les promoteurs n’évoquent jamais. En Jeanbrun, les amortissements déduits pendant 9 ans sont réintégrés à la plus-value imposable lors de la cession. Sur un bien à 138 000 euros au niveau intermédiaire, les amortissements cumulés atteignent 34 776 euros. Taxés à 36,2 % à la revente, le surcoût fiscal dépasse 12 000 euros et peut effacer une grande partie des économies réalisées pendant la location. Consultez un conseiller fiscal avant de signer.
