Mon premier appartement locatif, l’annonce affichait un rendement brut de 6,1%. J’étais content. J’ai signé, j’ai loué, et six mois plus tard j’ai sorti ma calculette pour de vrai. Taxe foncière, assurance PNO, trois semaines de vacance entre deux locataires, comptable, impôts. Le vrai chiffre, celui qui reste dans ma poche : 3,2% net-net. Presque la moitié.
Personne ne vous apprend à calculer un rendement locatif correctement. Les agences vendent du brut, les simulateurs oublient la moitié des lignes. Voici ma méthode en 3 niveaux, avec un exemple entièrement chiffré sur un de mes biens et un calculateur pour faire le vôtre tout de suite.
- Rendement brut : (loyer annuel / prix d’acquisition) x 100. Rapide, mais trompeur.
- Rendement net : on retire les charges (taxe foncière, PNO, gestion, vacance). Comptez 1,5 à 2 points de moins.
- Rendement net-net : on ajoute la fiscalité (impôt + prélèvements sociaux). Le seul chiffre qui compte.
- Coût d’acquisition : mettez le prix ET les frais de notaire au dénominateur, sinon vous vous mentez.
- Vacance locative : 8% des logements sont vacants en France (INSEE 2024). À provisionner toujours.
- Ordre de grandeur : un 6% brut finit souvent entre 3 et 3,5% net-net.
Calculez votre rendement locatif
Pourquoi le rendement brut vous ment un peu
Le rendement brut, c’est le chiffre des annonces. Le plus flatteur, le plus rapide à calculer. Il répond à une seule question : combien ce bien rapporte-t-il par rapport à son prix, avant toute dépense ?
La formule tient en une ligne : loyer annuel divisé par le prix d’acquisition, multiplié par 100. Un studio à 120 000 euros loué 600 euros par mois, ça fait 7 200 euros de loyer annuel, soit 6% brut. Propre. Vendeur.
Le problème, c’est ce qu’il cache. Il ignore la taxe foncière. L’assurance. Les mois où le logement est vide. Les impôts. Sur un forum immobilier, un investisseur de vingt ans d’expérience résumait bien la chose : entre 5 et 6% de rentabilité sur de la location nue classique, « c’est déjà très satisfaisant ». Les 10% des vidéos YouTube ? « Très loin d’être majoritaires. » Le brut sert à écrémer une liste d’annonces en trente secondes. Rien de plus.
Rendement net : tout ce que le brut oublie
Le rendement net, c’est la photo réelle. On repart du loyer annuel, et on soustrait chaque charge que vous supportez vraiment, une par une. Voici ce que je retire systématiquement depuis que je me suis fait avoir la première fois :
- Taxe foncière : souvent l’équivalent d’un mois de loyer, parfois plus selon la commune.
- Assurance PNO (propriétaire non occupant) : 150 à 300 euros par an.
- Charges de copropriété non récupérables : la part qui reste à votre charge, pas celle du locataire.
- Frais de gestion : si vous déléguez, comptez 6 à 8% des loyers.
- Provision travaux : je bloque 1% de la valeur du bien par an sur un logement ancien.
- Vacance locative : le poste que tout le monde zappe.
Sur la vacance, un chiffre officiel remet les idées en place. Selon l’INSEE, 8% des logements en France étaient vacants au 1er janvier 2024, soit environ 3,1 millions de biens. Vous ne serez pas loué 365 jours par an pendant vingt ans sans un seul creux. Moi je provisionne au minimum trois semaines par an. Sur le calculateur plus haut, j’ai intégré 5% de vacance par défaut : c’est prudent, pas pessimiste.
Bon à savoir : avant de figer le loyer dans votre calcul, vérifiez le loyer réellement pratiqué dans votre secteur sur le site des observatoires locaux des loyers (observatoires-des-loyers.org). Le réseau ANIL couvre 62 agglomérations et donne le loyer médian par type de bien. Surestimer le loyer de 50 euros, c’est fausser tout votre rendement dès le départ.
En pratique, entre le brut et le net, vous perdez presque toujours 1,5 à 2 points. Un 6% brut devient un 4% net sur la plupart des biens. Ce n’est pas une anomalie, c’est la norme.
Rendement net-net : le vrai chiffre, après impôts
C’est le niveau que presque personne ne va chercher. Et c’est le seul qui dit la vérité. Le rendement net-net part du net, et retire la fiscalité : l’impôt sur le revenu selon votre tranche marginale, plus 17,2% de prélèvements sociaux sur la base imposable.
La formule : (loyers – charges – impôts) / prix d’acquisition x 100. Le montant d’impôt dépend entièrement de votre régime. Et c’est là que le choix du départ change tout.
- Location nue au réel : vous déduisez les charges et les intérêts d’emprunt de vos revenus fonciers. Simple, mais la fiscalité reste lourde à la tranche de 30%.
- LMNP au micro-BIC : abattement forfaitaire de 50% sur les loyers. Aucun calcul, mais souvent moins avantageux qu’on ne croit.
- LMNP au réel : vous amortissez le bien et le mobilier. La base imposable peut tomber à presque rien pendant plusieurs années. C’est mon régime sur deux de mes trois appartements.
Je ne suis pas fiscaliste, et je le répète à chaque fois. Mais concrètement, sur mon studio, le passage du micro-BIC au réel LMNP m’a fait gagner près d’un point de rendement net-net grâce aux amortissements. Le même bien, la même location, juste un choix fiscal différent.
Mon exemple chiffré complet, sur un de mes appartements
Assez de théorie. Voici les vrais chiffres de mon premier appartement, un studio meublé en LMNP payé 120 000 euros frais de notaire inclus, loué 600 euros par mois. Je déroule les trois niveaux, ligne par ligne.
| Niveau | Calcul détaillé | Résultat |
|---|---|---|
| Rendement brut | 600 x 12 = 7 200 euros de loyer. 7 200 / 120 000 | 6,0% |
| Rendement net | 7 200 – 700 (taxe foncière) – 200 (PNO) – 500 (copro non récupérable) – 360 (vacance ~3 sem.) – 500 (provision travaux) = 4 940 euros. 4 940 / 120 000 | 4,1% |
| Rendement net-net | 4 940 – environ 1 100 euros d’impôts et prélèvements sociaux (LMNP réel, après amortissements) = 3 840 euros. 3 840 / 120 000 | 3,2% |
Voilà l’écart. 6,1% affiché par l’agence, 3,2% dans ma poche. Presque le double entre le chiffre de vente et la réalité. Et encore, je suis au réel LMNP, ce qui limite la casse fiscale. Au micro-BIC ou en nu à la tranche de 30%, le net-net serait tombé sous les 3%.
Un membre d’un forum immobilier cherchait justement un tableur pour poser « un tableau de gestion sur chaque bien, avec prix d’achat, les différents frais, les travaux ». C’est exactement le bon réflexe. Je prépare un tableur téléchargeable qui reprend ces trois niveaux automatiquement, pour ceux qui veulent aller plus loin que le calculateur de cette page.
Les erreurs de calcul qui reviennent tout le temps
J’ai accompagné des proches et vu passer beaucoup de simulations. Les mêmes erreurs reviennent. Les voici, pour que vous les évitiez.
Oublier les frais de notaire. Calculer le rendement sur le prix net vendeur seul, sans les 7 à 8% de frais dans l’ancien, gonfle le chiffre. Mettez toujours le coût total d’acquisition au dénominateur.
Zapper la vacance. « Mon locataire ne partira jamais. » Il partira. Et vous aurez trois semaines de peinture et de visites. Provisionnez.
Confondre statut et régime. LMNP est un statut, micro-BIC et réel sont des régimes. Le choix du régime change votre net-net de plusieurs milliers d’euros sur la durée. Ce n’est pas un détail administratif.
Croire le rendement statique. Il bouge. Une révision de loyer, un changement de régime fiscal, une renégociation d’assurance : j’ai gagné près d’un point de net sur un bien sans faire un seul travaux. Recalculez chaque année.
Questions fréquentes sur le calcul du rendement locatif
Les questions que je reçois le plus souvent quand on parle de rentabilité.
La formule du rendement locatif brut est simple : (loyer annuel / prix d’acquisition) x 100. Vous multipliez votre loyer mensuel par 12, vous divisez par le prix total payé pour le bien (idéalement frais de notaire et travaux inclus), puis vous multipliez par 100. Un loyer de 600 euros par mois sur un bien à 120 000 euros donne un rendement brut de 6%.
Le rendement net déduit les charges du propriétaire : taxe foncière, assurance PNO, charges de copropriété non récupérables, frais de gestion, vacance locative. Le rendement net-net va plus loin en intégrant en plus la fiscalité : impôt sur le revenu selon votre tranche et prélèvements sociaux. Le net-net est le seul chiffre qui correspond vraiment à ce qui reste dans votre poche.
Les charges à déduire sont la taxe foncière, l’assurance propriétaire non occupant (PNO), les charges de copropriété non récupérables, les frais de gestion locative si vous déléguez, une provision pour travaux et entretien, et surtout la vacance locative. En France, 8% des logements sont vacants selon l’INSEE en 2024 : ce poste ne doit jamais être oublié dans le calcul.
Oui, si vous voulez un chiffre honnête. Les frais de notaire représentent 7 à 8% du prix dans l’ancien. Les inclure au dénominateur (le coût total d’acquisition) fait baisser le rendement affiché, mais reflète la réalité de ce que vous avez décaissé. La plupart des annonces calculent le rendement sur le prix net vendeur seul, ce qui gonfle artificiellement le chiffre.
En règle générale, comptez une perte de 1,5 à 2 points entre le brut et le net, puis encore un demi-point à un point avec la fiscalité. Un 6% brut tombe souvent autour de 4% net, puis 3 à 3,5% net-net pour un bailleur à la tranche marginale de 30% sans optimisation. Sur mon propre appartement, un 6,1% brut est descendu à 3,2% net-net.
Cet article partage mon expérience de propriétaire-investisseur et ne constitue pas un conseil fiscal. Pour votre situation précise, notamment sur le choix du régime et les amortissements LMNP, consultez un comptable ou un conseiller spécialisé.
